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實際租賃面積與合同約定不符，承租人主張減付或返還租金，該如何處理？
來源：轉載 作者：廣州仲裁委員會 時間：2020-06-30
在租賃合同中，承租人在承租房屋時，可能會直接以《不動產登記證》或《商品房買賣合同》所約定的面積確定承租的范圍以及具體的租金標準。但在實踐中，出于商業經營的需要，可能會出現業主將一個房屋自行分割為多個獨立房屋分別對外出租的情況。此時租賃物的面積未經準確測量，一旦承租人在實際經營過程中發現實際承租面積與合同約定的面積不一致，極易引發糾紛，若承租人據此主張出租人承擔減付相應租金等違約責任的，能否得到支持呢？
實踐中對于實際租賃面積與合同約定不符情況下，承租人主張出租人承擔減付相應租金等違約責任該如何處理的問題，目前《合同法》及相關法律規定并無明確規定，而在各地司法實踐中，北京高院曾在《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》（2013）中進行了說明：
實踐中應區分以下情形處理：
租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規定的可撤銷情形的除外。
租賃房屋需要依據合同約定的面積來確定具體范圍，租金數額與租賃面積直接相關，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，依據《合同法》第一百一十一條規定要求出租人承擔減付相應租金等違約責任的，可予支持。
結合上述這一《解答》以及各地的司法實踐案例，裁判機構對于類似情況的處理，可能會從以下幾個角度出發進行分析：
【（2015）三中民終字第11468號】裁判意見節選：
對于A公司、B公司提出的房屋租賃面積不足，應當減少租金的意見，本院認為，涉訴房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張減付租金的，不應予以支持。
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由此可見，在處理因實際租賃面積與合同約定不符所產生的糾紛時，合同中對租金標準的約定是重要考量因素之一。如果雙方在租賃合同中明確約定了租金為固定數額，與合同面積無關，由此可以推定雙方之間的租賃標的為雙方均認可的特定房屋，并非以雙方約定面積劃分具體租賃范圍。在此情況如下，如果承租人在交付租賃標的后未在合理期限內未提出異議，其后又以合同約定面積與實際面積不符為由主張減付租金的，裁判機構一般不予支持。
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但反過來說，如果雙方在合同中明確約定租金按照每平方米單價計算，由此得出每月租金總和。在此種情況下，租金與租賃面積直接相關，若實際租賃面積低于合同約定面積，很有可能損害承租人的權益，故針對因面積差異出租人所超額收取的租金，裁判機構一般認定應當向承租人予以返還，若雙方繼續履行合同，也有可能對租金進行調減。在（2017）滬0120民初17012號案中，法院便采取了此種處理方式，判決出租人因面積差異所多收取的房屋使用費向承租人予以返還。
【（2015）三中民終字第04936號】裁判意見節選：
對于聯合賓館提出實際使用面積低于合同約定面積的問題，因雙方在實際履行合同的過程，聯合賓館已經明知實際使用的面積低于合同約定的面積，但其未及時提出，且其實際向街道企管局交納的租金也低于合同約定的租金，其在合同履行完畢后，于訴訟中才提出面積的問題，本院不予支持。
除去上述兩個因素外，房屋現狀可能也是考量因素之一，如果合同中約定租賃房屋為現狀交付，又或者有證據能夠證明或者共同確認雙方在簽署《租賃合同》前承租人已到現場對租賃場地進行確認，此時裁判機構可能傾向于認定承租人早已對房屋現狀有所了解，在此基礎上，承租人提出面積存在差異，無法履行合同的，顯然與此前的行為矛盾，缺乏合理依據。
另一方面，如果承租人在簽署合同前并未了解房屋現狀，而是先簽署合同再查看現場，裁判機構可能就會綜合考慮出租人是否在租賃過程中存在隱瞞，或承租人是否未履行審慎義務等進行綜合判斷。
商業地產租賃過程中“面積爭議”類似案件數量不少，甚至可能因單案糾紛引發連鎖反應，導致集體解約的情況出現，因此，為減少糾紛，雙方當事人在簽署租賃合同之前，應盡量共同現場查驗租賃房屋，對房屋現狀進行書面確認，并保留相關憑證；在租賃合同擬制中，也應當注重重點條款表述的嚴謹合規。如在設定租金數額時，應結合租賃房屋現狀及產證信息，對具體租賃面積進行明確，但如果存在真實面積可能存在差異的情況下，也需要考慮是否應當將租賃面積與租金計算進行關聯；在需要表述租賃面積的時候，也應當對其內容進行明確定義，以確保合同雙方達成合意。
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