目前我國有關(guān)全裝修商品房的法律規(guī)制

　　1、關(guān)于全裝修商品房的法律界定

　　《住宅項目規(guī)范》

　　第3章第2.3.2：城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

　　同時，住宅交付時應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾葪l件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護設(shè)施驗收合格。

　　2、關(guān)于全裝修商品房預(yù)售/買賣合同的相關(guān)規(guī)定

　　(1)浙江省實施《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》辦法(自2017年5月1日起實施)

　　第二十條：房地產(chǎn)經(jīng)營者銷售全裝修商品房的，應(yīng)當(dāng)在合同中明確所用主要裝修材料的名稱、品牌、規(guī)格、型號、等級和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容;提供室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)明確提供的設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌、規(guī)格、型號、等級和安裝標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

　　(2)《臺州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于加強住宅全裝修樣板房管理的通知》(臺建〔2019〕38號)

　　第六條：全裝修住宅項目應(yīng)當(dāng)使用2018版《浙江省商品房買賣合同示范文本》(包括預(yù)售合同示范文本和現(xiàn)售合同示范文本)。

　　(3)南京市《關(guān)于進一步加強我市商品住房全裝修建設(shè)管理的通知》(寧房市字〔2019〕15號)

　　第十一條：新上市商品住宅銷售價格中的毛坯價格和裝修價格，在商品房銷售合同中進行明確，商品房銷售合同應(yīng)包括房屋總價、毛坯部分價格和裝修部分價格等項內(nèi)容。

　　(4)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《海南省商品住宅全裝修管理辦法》(試行)的通知( 瓊建質(zhì)〔2017〕131號)

　　第十九條：建設(shè)單位與購房者簽訂的商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)約定全裝修商品住宅的總價，并載明裝修主要材料、部品、設(shè)備、施工質(zhì)量和質(zhì)量保修期的具體標(biāo)準(zhǔn)。合同中未明確上述內(nèi)容的，不得向房管部門申請合同備案。

　　3、關(guān)于全裝修商品房樣板間及廣告宣傳的相關(guān)規(guī)定

　　目前我國不同地區(qū)關(guān)于樣板間的保留時間、是否必須作為交付標(biāo)準(zhǔn)等的規(guī)定并不統(tǒng)一，例如，浙江省規(guī)定“在展示樣板房對合同訂立有重大影響時，應(yīng)當(dāng)作為房屋裝修質(zhì)量的交付標(biāo)準(zhǔn)”，而海南省則規(guī)定”樣板房應(yīng)作為房屋交付參照標(biāo)準(zhǔn)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不得低于樣板房標(biāo)準(zhǔn)”。具體規(guī)定如下：

　　(1)江蘇省高院《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》

　　第六條：出賣人的廣告宣傳、樣板房對裝修價格等所作說明和允諾是具體確定，對買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

　　商品裝修房銷售時，出賣人設(shè)置樣板間的，交付房屋的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相同。樣板房裝修的部分材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定依據(jù)。

　　商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質(zhì)量要求約定的，不予支持。

　　(2)浙江省實施《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》辦法(自2017年5月1日起實施)

　　第二十條：房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)售全裝修商品房的，應(yīng)當(dāng)提供交付樣板房。交付樣板房的保留時間，自全裝修商品房交付消費者之日起不少于六個月，或者自建設(shè)項目竣工驗收合格之日起不少于兩年。全裝修商品房的展示樣板房、模型、展示板以及廣告對于合同訂立有重大影響的，應(yīng)當(dāng)作為房屋裝修質(zhì)量的交付標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《海南省商品住宅全裝修管理辦法》(試行)的通知( 瓊建質(zhì)〔2017〕131號)

　　第十八條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售許可前按照裝修設(shè)計文件設(shè)置樣板房及產(chǎn)品展示區(qū)，鼓勵設(shè)置裝修施工工藝展示。樣板房要真實反映裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，作為房屋交付參照標(biāo)準(zhǔn)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不能低于樣板房標(biāo)準(zhǔn)。樣板房保留的時間自全裝修商品住宅交付之日起不少于1年，或者自工程竣工驗收備案之日起不少于2年。

　　(4)《臺州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于加強住宅全裝修樣板房管理的通知》(臺建〔2019〕38號)

　　第六條：交付樣板房應(yīng)當(dāng)與房屋買賣合同約定和最終交付給購房者的住宅全裝修標(biāo)準(zhǔn)相一致。

　　(5)南京市《關(guān)于進一步加強我市商品住房全裝修建設(shè)管理的通知》(寧房市字〔2019〕15號)

　　第十六條：新建全裝修住宅項目應(yīng)按所售主力戶型1：1要求建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間應(yīng)與裝修評估報告、全裝修示范合同的裝修標(biāo)準(zhǔn)一致，在公開展示的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間中標(biāo)注各大件的標(biāo)準(zhǔn)品牌對于部分定制產(chǎn)品，需注明材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。非交付標(biāo)準(zhǔn)須在現(xiàn)場明示，并在合同中注明。

　　常見糾紛類型及裁判審查要點

　　通過在無訟網(wǎng)站輸入關(guān)鍵詞“全裝修”、“商品房預(yù)售合同糾紛”進行檢索，共計檢索到高院案例7件，中院案例675件，基層人民法院案例2351件，其中，近5年以來的案例共計1237件。我們通過對近5年以來高院及中院相關(guān)裁判案例的查閱及分析，發(fā)現(xiàn)司法實踐中關(guān)于全裝修房屋涉及的爭議類型主要包括三類：第一類是商品房是否為全裝修房屋的爭議;第二類為業(yè)主以裝修價值不達標(biāo)主張返還裝修差價及利息的爭議，第三類為業(yè)主以裝修價值不達標(biāo)為由主張解除購房合同的爭議，其中以第二類糾紛居多，具體如下：

　　(一)業(yè)主主張所購房屋為全裝修房屋，以交付房屋為毛坯房為由主張返還裝修款

　　審查要點：

　　1、審查購房合同關(guān)于裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定，確定是否為全裝修房屋

　　來源：(2019)浙01民終7311號案，具體如下：

　　周磊、董婷婷認(rèn)為其所購買的商品房為精裝修商品房。本院認(rèn)為，《商品房買賣合同》第十二條明確，商品房裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定于合同附件四，附件四中明確了案涉房屋的外墻、內(nèi)墻、頂棚等交付標(biāo)準(zhǔn)，未明確案涉房屋系精裝修。

　　2、審查開發(fā)商向政府行政部門申請備案的銷售方案是否明確系爭房屋為全裝修房，同時審核預(yù)售合同約定的價款是否為全裝修房屋價款

　　來源：(2018)滬02民終2402號，具體如下：

　　本院認(rèn)為，《預(yù)售合同》雖約定系爭房屋不含全裝修的總價為3,080萬元，但同時約定該房屋全裝修總價亦為3,080萬元，《補充協(xié)議》也明確房屋價款按《預(yù)售合同》約定的全裝修總價3,080萬元執(zhí)行，被告向政府行政部門申請備案的銷售方案亦明確系爭房屋為全裝修房，故本院認(rèn)為雙方合同標(biāo)的為全裝修房屋。

　　3、審查樣板間是否構(gòu)成交付標(biāo)準(zhǔn)，審查出賣人的廣告、樓書、沙盤及其他宣傳資料中關(guān)于全裝修的宣傳是否屬于合同的組成部分

　　來源：(2019)浙01民終7311號案，具體如下：

　　雙方簽訂的合同中亦未明確樣板間為交付標(biāo)準(zhǔn)，且附件八中載明出賣人的廣告、樓書、沙盤及其他宣傳資料屬于要約邀請，不作為合同的組成部分。周磊、董婷婷主張的樣板間及實際交付房屋裝修差價及違約金缺乏依據(jù)，原審未予支持并無不當(dāng)。

　　(二)業(yè)主主張裝修價格低于合同約定價格，要求返還裝修價差及資金占用利息

　　1、不支持返還價差及利息的審查要點

　　(1)購房合同關(guān)于計價方式的約定，表明雙方買賣的是全裝修房屋，而非在毛坯房之外由開發(fā)商另行提供裝修服務(wù)

　　來源：(2019)魯02民終11760號案，具體如下：

　　上訴人與被上訴人簽訂的《青島市商品房預(yù)售合同》補充協(xié)議第一條第五款明確載明買受人已完全知悉且理解涉案房屋價格無法拆分毛坯價和裝修價，并且承諾不單獨就房屋價格問題向出賣人主張任何權(quán)利。現(xiàn)上訴人主張涉案房屋裝修價值另外單算，依據(jù)不足，其要求被上訴人返還裝修差價款，不符合合同約定。上訴人上訴主張該補充協(xié)議第一條第五款剝奪其訴權(quán)，為無效條款，依據(jù)不足，本院不予采納。

　　(2)商品房本身屬于交易商品，在銷售中必然包含開發(fā)商的可得利潤，房屋價格并非毛坯價和裝修價的簡單相加，裝修價值更非對房屋裝修中各單項項目用材及施工價值的簡單累加

　　來源：(2019)魯02民終11760號案，具體如下：

　　商品房本身就屬于交易商品，其在出售過程中必然包含開發(fā)商的可得利潤，合同約定是開發(fā)商綜合了交易市場的供求關(guān)系、價值規(guī)律、利潤空間等各種因素，在雙方當(dāng)事人自愿平等協(xié)商的基礎(chǔ)上形成的，房屋價格并非毛坯價和裝修價的簡單相加，裝修價值更非對房屋裝修中各單項項目用材及施工價值的簡單累加。合同約定的裝修價值或者登記備案的裝修價值高于實際交付的裝修價值是符合商品市場正常運行規(guī)律的。

　　(3)購房合同未明確約定樣板間作為交付標(biāo)準(zhǔn)或明確約定樣板間只作為參考，對業(yè)主主張的樣板間及實際交付房屋裝修差價不予認(rèn)可

　　來源：(2019)浙01民終7292號案，具體如下：

　　雙方簽訂的合同中未明確樣板間為交付標(biāo)準(zhǔn)，且附件八第六條第5點已明確樣板間僅供風(fēng)格及裝修效果的參考，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)。袁友勝、項新蓉主張的樣板間及實際交付房屋裝修差價及違約金缺乏依據(jù)，本院難以支持。

　　(4)出賣人的廣告、樓書、沙盤及其他銷售、宣傳資料僅為要約邀請，不應(yīng)視為正式要約的內(nèi)容，雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)以合同及附件約定的內(nèi)容為準(zhǔn)

　　來源：(2019)皖11民終2115號案，具體如下：

　　合同約定開發(fā)商針對上訴人所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料僅供上訴人購房時參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，開發(fā)商不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料于本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。故開發(fā)商針對上訴人所購房屋所做的宣傳資料不應(yīng)視為正式要約的內(nèi)容，雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)以合同及附件約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。開發(fā)商廣告宣傳資料不能作為認(rèn)定涉案房屋裝修價值的依據(jù)，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同亦未明確約定房屋裝修的價值，故上訴人主張涉案房屋裝潢價值為1500元/平方米的訴訟請求不能成立。

　　(5)對裝修價值進行評估不具有參考意義從而不支持業(yè)主的鑒定申請

　　來源：(2019)浙01民終7292號案，具體如下：

　　袁友勝等向本院申請對樣板房和涉案房屋的裝修裝飾設(shè)備價值進行鑒定，以證明歡樂城公司交付的商品房未達到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。本院認(rèn)為，袁友勝等在一審中已經(jīng)就該鑒定提出申請，袁友勝等未能提交充分有效證據(jù)證明雙方約定的商品房交付標(biāo)準(zhǔn)系以案涉樓盤的樣板房為準(zhǔn)，且雙方已經(jīng)在附件中明確約定樣板房僅供風(fēng)格及裝修效果的參考，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)，本院對該鑒定申請不予準(zhǔn)許。

　　2、支持返還價差及利息的審查要點

　　(1)以委托評估機構(gòu)對涉案房屋的裝修價值評估或與涉案房屋同批購買房屋的裝修價值評估結(jié)論作為依據(jù)，如預(yù)售合同約定的裝修價格高于評估價格，則開發(fā)商應(yīng)予以退還

　　來源：(2015)西中民二終字第01532號案，具體如下：

　　李佳奕要求法院參照與其同批購買被告公司房屋的孫菁等案件法院委托評估機構(gòu)對涉案房屋裝修價值進行評估的結(jié)論來處理本案，理由成立。本院綜合孫菁等案件對房屋裝修價值進行評估的結(jié)論，其平均每平方米的裝修價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于雙方合同中約定的裝修價款。被告公司理應(yīng)將裝修款差額部分退還給李佳奕。

　　(2)開發(fā)商交付房屋明顯與合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)不符，如缺少交付標(biāo)準(zhǔn)中相關(guān)設(shè)施的，開發(fā)商應(yīng)返還差價及賠償

　　來源：(2018)滬01民終2382號案，具體如下：

　　系爭預(yù)售合同第四條明確約定，系爭房屋的總房價款包含附件三中所列明裝修及設(shè)備的價款，而附件三中寫明的“浴缸”理應(yīng)包含于房屋總價款中。但是，開發(fā)商交付的系爭房屋內(nèi)并未安裝浴缸，故開發(fā)商應(yīng)支付屠其雨、魏芝浴缸折價補償款1,728元。

　　(3)開發(fā)商的宣傳資料就案涉房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應(yīng)認(rèn)定為要約，從而認(rèn)定以宣傳資料中的標(biāo)準(zhǔn)作為裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合裝修工程造價鑒定結(jié)論，認(rèn)定應(yīng)返還差價

　　來源：(2016)粵06民終2377號案，具體如下：

　　富逸灣公司在與黎勁濤簽訂案涉合同前，就案涉房屋的銷售發(fā)放過宣傳單，該宣傳單明確均價6180元/㎡含2000元/㎡全屋品牌豪裝，宣傳單還附有房門、衛(wèi)生間門、防火門、櫥柜、燈飾、浴室、地磚、空調(diào)、地板的品牌及參考價。故雖然商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，但富逸灣公司就案涉房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，原審法院據(jù)此并結(jié)合當(dāng)事人雙方在涉案《商品房買賣合同》中關(guān)于涉案房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)未作出新的約定之案件事實，將富逸灣公司在上述宣傳單中關(guān)于房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000元/㎡的承諾認(rèn)定為涉案《商品房買賣合同》的應(yīng)有內(nèi)容妥當(dāng)，本院予以維持，原審法院以廣東同益達工程顧問有限公司出具的《工程造價鑒定書》作為案涉房屋工程造價的依據(jù)，并據(jù)此判決富逸灣公司向黎勁濤支付裝飾裝修差價67057.32元妥當(dāng)，本院予以維持。

　　(三)購房者以全裝修未達到約定的***元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)為由，主張解除購房合同

　　不支持解除合同的裁判審查要點

　　裝修不達標(biāo)不構(gòu)成合同目的不能實現(xiàn)，應(yīng)不予支持

　　來源：(2017)魯民申717號案，具體如下：

　　關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)，涉案合同第十三條約定：“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)，達不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按約定予以完善或據(jù)實向買受人補償裝飾、設(shè)備差價，合同繼續(xù)履行”。《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。根據(jù)以上查明的事實，王敬順主張房屋精裝修不達標(biāo)不屬于上述情形，原審駁回王敬順依據(jù)該條款行使解除權(quán)的訴求，并無不當(dāng)。

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