實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生物業(yè)公司以停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞絹?lái)催收物業(yè)費(fèi)，業(yè)主為維持日常生活不得不繳費(fèi)，繼而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，引起訴訟。那么，物業(yè)公司采取這種方式到底合不合法呢?廣州物業(yè)管理企業(yè)法律顧問(wèn)律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合實(shí)踐中的案例，對(duì)此予以解答。

　　一、物業(yè)公司能否因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)?

　　基于小區(qū)公共利益保護(hù)的考慮，物業(yè)公司亦不得因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，涉及不同的合同當(dāng)事人，小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和電力供應(yīng)公司。

　　根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費(fèi)和電費(fèi)，供水、供電公司有義務(wù)按照約定供水、供電。也就是說(shuō)，用水用電人有要求供水、供電的權(quán)利，而供水、供電公司相應(yīng)的享有收取水費(fèi)電費(fèi)的權(quán)利。根據(jù)雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時(shí)有停水停電的權(quán)利。可見，享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人是供水公司和電力供應(yīng)公司而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況下，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)停水停電的權(quán)利是不合理的，因?yàn)檫@一約定侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過(guò)第三人即供水供電人的同意，否則是無(wú)效的。并且，由于供水供電義務(wù)所對(duì)應(yīng)的是交納水費(fèi)電費(fèi)義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替其收取水費(fèi)電費(fèi)并可以停水停電作為收取費(fèi)用的手段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因?yàn)楣┧╇姴皇俏飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，其從供水供電公司得到授權(quán)的范圍是有限制的。

　　(摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引(下)》，韓延斌、王林清著，人民法院出版社2014年版)

　　二、物業(yè)公司、供水(電)企業(yè)與業(yè)主間的法律關(guān)系

　　小區(qū)業(yè)主，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其共用部分往往采取委托管理的方式進(jìn)行管理。所謂委托管理，是指區(qū)分所有權(quán)人將管理業(yè)務(wù)概括地委托管理公司或第三人加以管理，此時(shí)區(qū)分所有權(quán)人與管理人之間屬于一種委任關(guān)系，并且相互間通常有一委任契約存在。本案中物業(yè)公司與業(yè)主之間即存在委托合同關(guān)系，物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)并承擔(dān)一定的管理職能，業(yè)主則應(yīng)繳付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用并遵守管理規(guī)約的約定。

　　日常生活中，供水供電企業(yè)與業(yè)主(用水人、用電人)之間存在供水、供電合同關(guān)系。我國(guó)《合同法》第一百七十六條規(guī)定，供用電合同是供電人向用電人供電，用電人支付電費(fèi)的合同。在供水、供電合同中，用水用電人有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電公司相應(yīng)地享有收取水費(fèi)電費(fèi)的權(quán)利，如果用水用電人不履行交納水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時(shí)有停水停電的權(quán)利。《合同法》第一百七十六條規(guī)定，用電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時(shí)交付電費(fèi)。用電人逾期不交付電費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費(fèi)和違約金的，供電人可以按照國(guó)家規(guī)定的程序中止供電。

　　(摘自《審判監(jiān)督指導(dǎo)·2013年第1輯(總第43輯)》，景漢朝主編，最高人民法院審判監(jiān)督庭編，人民法院出版社2013年版)

　　三、停水停電條款的效力

　　通過(guò)上文的分析可見，物業(yè)公司、供水(電)企業(yè)與業(yè)主間分別存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系和供水、供電合同關(guān)系，兩種法律關(guān)系是獨(dú)立的。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。這一規(guī)定明確了供水(電)企業(yè)與業(yè)主的直接關(guān)系，理清了物業(yè)公司、業(yè)主以及供水(電)企業(yè)之間的關(guān)系，有效防止了物業(yè)公司利用其便利條件侵害業(yè)主利益的行為。

　　本案中，物業(yè)公司根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》與業(yè)主(裝修人)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，是履行其物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的表現(xiàn)，但其在協(xié)議中約定業(yè)主違反裝修規(guī)定的將給予停水停電處理，則逾越了合同的相對(duì)性。因?yàn)楣┧╇姷闹黧w是供水供電企業(yè)，供水供電義務(wù)所對(duì)應(yīng)的是交納水費(fèi)電費(fèi)義務(wù)，只有在業(yè)主逾期不交付水電費(fèi)的情況下，供水供電企業(yè)才有權(quán)對(duì)業(yè)主采取停水停電措施，物業(yè)公司無(wú)權(quán)停水停電，本協(xié)議中的約定不僅損害了業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)，也損害了公民的基本生存權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，物業(yè)公司擅自停水停電造成業(yè)主損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

　　(摘自《審判監(jiān)督指導(dǎo)·2013年第1輯(總第43輯)》，景漢朝主編，最高人民法院審判監(jiān)督庭編，人民法院出版社2013年版)

　　四、《民法典》明確禁止物業(yè)服務(wù)人以供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

　　從2020年1月1日起《民法典》生效之日起，根據(jù)《民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，以法律的形式明確禁止物業(yè)公司采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。以后，再有物業(yè)物業(yè)公司采取停止供水、供電的方式催繳物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可以依法提起訴訟。

　　來(lái)源：法律公園，本文僅供交流學(xué)習(xí)，若來(lái)源標(biāo)注錯(cuò)誤或侵犯到您的權(quán)益，煩請(qǐng)告知?jiǎng)h除