出租房甲醛濃度超標出租人應承擔責任(廣州企業法律顧問整理)

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　　為了防范和減少住房租賃糾紛，促進住房租賃市場的健康發展，廣州企業法律顧問團隊整理關于北京市第二中級人民法院聯合北京市住房和城鄉建設委員會共同選取了住房租賃領域中糾紛的案例，共大家學習參考。

　　經典案例：出租房甲醛濃度超標出租人應承擔責任

　　【案情】

　　2018年8月1日，段某、張某及某房地產經紀公司(以下簡稱某公司)簽訂租賃合同，約定段某將其名下的房屋出租給張某，租期為2018年8月8日至2021年6月28日，月租金7300元，押一付三，并約定交付房屋影響安全、健康的，張某有權單方解除合同。房屋交付后，張某支付了第一期租金及押金。

　　張某入住后感覺身體不適，自行委托檢測機構檢測出房屋內甲醛、TVOC濃度超標。于是，張某以房屋影響健康為由，將段某、某公司訴至法院，要求解除租賃合同、退還租金、押金并賠償損失。訴訟中，段某強制收回房屋并另行出租。

　　法院生效判決認為，段某、張某及某公司簽訂的租賃合同合法有效，各方均應依約履行。張某出示的檢測報告雖系其自行委托檢測，但一定程度可說明房屋存在甲醛、TVOC含量超標的高度蓋然性。段某在明知張某已起訴的情況，未與張某達成一致意見，未經法院同意，也未申請法院主持交接房屋，自行將房屋收回，且收回房屋后未及時再對房屋空氣質量進行檢測，便將房屋再次出租，致使房屋喪失了重新鑒定的條件，導致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超標處于無法查明的狀態。因此，段某應承擔相應的不利后果，法院對于張某主張的事實予以采信。現張某以段某交付房屋影響安全、健康為由，要求解除雙方的租賃合同、支付違約金、退還押金的請求，理由正當，予以支持。關于違約金數額，段某主張違約金標準約定過高，法院綜合段某的過錯、合同履行程度，張某的損失等因素，予以酌定。關于租金，因房屋存在空氣質量不合格的問題，無法正常居住使用，段某應當退還張某相應的租金。關于押金，段某應全部退還。檢測費1100元系因房屋空氣質量不合格所產生，應當由段某負擔。

　　【法律提示】

　　《中華人民共和國民法典》第五百六十二條第二款規定，當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

　　第五百六十六條第一款規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

　　第二款規定，合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

　　第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第七百三十一條規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　《北京市房屋租賃管理若干規定》(2011年北京市人民政府令第231號)第十六條第一款規定，出租房屋的安全由房屋所有權人負責。房屋承租人應當對其使用行為負責。

　　第十七條規定，出租房屋的建筑結構和設備設施，應當符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件，不得危及人身安全。禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

　　《商品房屋租賃管理辦法》(2011年建設部令第6號)第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)屬于違法建筑的;

　　(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;

　　(三)違反規定改變房屋使用性質的;

　　(四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

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　　來源：北京二中院