出租房甲醛濃度超標(biāo)出租人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任(廣州企業(yè)法律顧問(wèn)整理)

　　廣東佰仕杰企業(yè)法律顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)是由本所擁有豐富企業(yè)法律顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)的執(zhí)業(yè)律師組成，專注于化妝品企業(yè)、建筑工程企業(yè)、地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)、信息科技企業(yè)、服裝紡織企業(yè)、電子商務(wù)企業(yè)、食品餐飲企業(yè)、生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)、文化傳播企業(yè)、等企業(yè)的商業(yè)服務(wù)。我們部門成員大多畢業(yè)于國(guó)內(nèi)著名的法律學(xué)府，由行業(yè)資深企業(yè)法律顧問(wèn)律師和中青年骨干律師構(gòu)成。其中，部分律師還擁有多元化的職業(yè)背景，具備多年行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等。我們尤其擅長(zhǎng)在勞動(dòng)人事、股權(quán)激勵(lì)和設(shè)計(jì)，合同草擬審核、債權(quán)債務(wù)管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理、股權(quán)投資融資、公司經(jīng)營(yíng)治理、專項(xiàng)法律顧問(wèn)等企業(yè)法律日常事務(wù)，并提供覆蓋整個(gè)企業(yè)法律管理流程的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

　　為了防范和減少住房租賃糾紛，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，廣州企業(yè)法律顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)整理關(guān)于北京市第二中級(jí)人民法院聯(lián)合北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)共同選取了住房租賃領(lǐng)域中糾紛的案例，共大家學(xué)習(xí)參考。

　　經(jīng)典案例：出租房甲醛濃度超標(biāo)出租人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

　　【案情】

　　2018年8月1日，段某、張某及某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)簽訂租賃合同，約定段某將其名下的房屋出租給張某，租期為2018年8月8日至2021年6月28日，月租金7300元，押一付三，并約定交付房屋影響安全、健康的，張某有權(quán)單方解除合同。房屋交付后，張某支付了第一期租金及押金。

　　張某入住后感覺(jué)身體不適，自行委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)出房屋內(nèi)甲醛、TVOC濃度超標(biāo)。于是，張某以房屋影響健康為由，將段某、某公司訴至法院，要求解除租賃合同、退還租金、押金并賠償損失。訴訟中，段某強(qiáng)制收回房屋并另行出租。

　　法院生效判決認(rèn)為，段某、張某及某公司簽訂的租賃合同合法有效，各方均應(yīng)依約履行。張某出示的檢測(cè)報(bào)告雖系其自行委托檢測(cè)，但一定程度可說(shuō)明房屋存在甲醛、TVOC含量超標(biāo)的高度蓋然性。段某在明知張某已起訴的情況，未與張某達(dá)成一致意見(jiàn)，未經(jīng)法院同意，也未申請(qǐng)法院主持交接房屋，自行將房屋收回，且收回房屋后未及時(shí)再對(duì)房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，便將房屋再次出租，致使房屋喪失了重新鑒定的條件，導(dǎo)致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超標(biāo)處于無(wú)法查明的狀態(tài)。因此，段某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果，法院對(duì)于張某主張的事實(shí)予以采信。現(xiàn)張某以段某交付房屋影響安全、健康為由，要求解除雙方的租賃合同、支付違約金、退還押金的請(qǐng)求，理由正當(dāng)，予以支持。關(guān)于違約金數(shù)額，段某主張違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過(guò)高，法院綜合段某的過(guò)錯(cuò)、合同履行程度，張某的損失等因素，予以酌定。關(guān)于租金，因房屋存在空氣質(zhì)量不合格的問(wèn)題，無(wú)法正常居住使用，段某應(yīng)當(dāng)退還張某相應(yīng)的租金。關(guān)于押金，段某應(yīng)全部退還。檢測(cè)費(fèi)1100元系因房屋空氣質(zhì)量不合格所產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)由段某負(fù)擔(dān)。

　　【法律提示】

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

　　第五百六十六條第一款規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

　　第二款規(guī)定，合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第七百三十一條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

　　《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(2011年北京市人民政府令第231號(hào))第十六條第一款規(guī)定，出租房屋的安全由房屋所有權(quán)人負(fù)責(zé)。房屋承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)其使用行為負(fù)責(zé)。

　　第十七條規(guī)定，出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

　　《商品房屋租賃管理辦法》(2011年建設(shè)部令第6號(hào))第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)屬于違法建筑的;

　　(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　廣州企業(yè)法律律師團(tuán)隊(duì)整理編輯，供大家學(xué)習(xí)，版權(quán)歸作者所有。

　　來(lái)源：北京二中院