我們作為房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的常年法律顧問，結(jié)合多年房產(chǎn)中介法律實務(wù)經(jīng)驗，總結(jié)了“專項行動”下房產(chǎn)中介應(yīng)當關(guān)注十個法律風險點：

一、違反法律規(guī)定，向他人出售或者提供公民個人信息，或者散布客戶隱私。

提醒：在房地產(chǎn)領(lǐng)域，侵犯公民個人隱私的行為極為嚴重，隨著國家對于公民隱私權(quán)保護的注重，這一塊將成為公安機關(guān)重點打擊的對象。

事實上，2017年在蕭山房產(chǎn)中介中已經(jīng)因公民個人信息買賣出現(xiàn)過“暴雷”事件，蕭山公安曾發(fā)文《重磅!蕭山80余名房產(chǎn)中介進去了!為了錢，他們竟干出這種事……》，文中顯示，當時有80余名嫌疑人因涉嫌侵犯公民個人信息罪均被蕭山警方采取強制措施。

本團隊要提醒的是，公民個人信息，賣不可行，買亦不可，否則，就有可能觸碰紅線，構(gòu)成侵犯公民個人信息罪。

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《中華人民共和國刑法》第253條 : 違反國家有關(guān)規(guī)定，向他人出售或者提供公民個人信息，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金;情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

二、協(xié)助客戶，為規(guī)避限購、限貸政策，唆使、協(xié)助客戶偽造、編造社保、納稅、婚姻、戶籍等證明文件。

提醒：提供真實的購房證明文件是購房者最基本的義務(wù)。當然，實踐中確實存在著不少中介機構(gòu)幫助購房者提供一些假證明、假材料，企圖蒙混過關(guān)，以獲得不法的購房資格的情形。在其他地方，甚至還有公然明碼標價的情況，如假社保證明1萬8，假學位證書2萬，假購房證明要價10萬等。

要注意的是，以虛假材料和不正當手段騙取或偽造購房證明的，輕則將購房交易予以撤銷、不良記錄記入征信系統(tǒng)，重則可能構(gòu)成犯罪，移送公安機關(guān)處理。

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《中華人民共和國刑法》第280條 : 偽造、變造、買賣國家機關(guān)公文、證件、印章罪，偽造公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團體印章罪，偽造、變造、買賣身份證件罪。

三、捏造或者散布市場政策變化謠言，制造社會“恐慌”氣氛。

提醒：言論的自由是有限度的，要在法律的框架范圍內(nèi)，特別是對于非真實的信息，決不能捏造或者散布。

編造虛假信息，或者明知是編造的虛假信息，在信息網(wǎng)絡(luò)上散布，或者組織、指使人員在信息網(wǎng)絡(luò)上散布，起哄鬧事，造成公共秩序嚴重混亂的，依照刑法第二百九十三條第一款第(四)項的規(guī)定，以尋釁滋事罪定罪處罰。

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《中華人民共和國刑法》第293條 : 有下列尋釁滋事行為之一，破壞社會秩序的，處五年以下有期徒刑、拘役或者管制：

(四)在公共場所起哄鬧事，造成公共場所秩序嚴重混亂的。

四、存在強制交易、強制提供代辦服務(wù)擔保服務(wù)、低買高賣賺取差價、非法侵占挪用交易資金。

提醒：交易雙方應(yīng)當是平等，如果存在以暴力或者強買強賣商品的，或者強迫他人提供或接受服務(wù)等行為，情節(jié)嚴重的，涉嫌構(gòu)成強迫交易罪。

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《中華人民共和國刑法》第226條 : 以暴力、威脅手段，實施下列行為之一，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金;情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金：

(一)強買強賣商品的;

(二)強迫他人提供或者接受服務(wù)的;

五、采取威脅、恐嚇等暴力手段驅(qū)逐承租人，惡意克扣保證金和預(yù)定金。

提醒：2018年8月17日，新華網(wǎng)的刊文《全國首例!房產(chǎn)黑中介團伙被法院判為“黑社會”》，揭露了房產(chǎn)中介中也存在部分的黑惡勢力。

他們往往以房產(chǎn)中介為幌子，一邊大肆收取租房人預(yù)付租金，一邊又以“資金斷裂”為由向房東“打白條”，企圖截留高額的租金。房東若要解約必須支付大筆違約金，否則免不了一頓暴打，甚至連出警的警務(wù)人員都可能被打傷。

這些房產(chǎn)中介，如果經(jīng)常以暴力、威脅或者其他手段有組織的實施違法犯罪活動，具有明顯的組織性，在一定區(qū)域內(nèi)或者行業(yè)內(nèi)形成重大影響，危害客戶多，則可能構(gòu)成組織、領(lǐng)導(dǎo)黑社會性質(zhì)組織罪，另外，還可能涉嫌聚眾斗毆、故意傷害、強迫交易、尋釁滋事等罪名。

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《中華人民共和國刑法》第294條 ：組織、領(lǐng)導(dǎo)黑社會性質(zhì)的組織的，處七年以上有期徒刑，并處沒收財產(chǎn);積極參加的，處三年以上七年以下有期徒刑，可以并處罰金或者沒收財產(chǎn);其他參加的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利，可以并處罰金。

六、為客戶就同一房屋簽訂不同交易價款的"陰陽合同"提供便利，非法規(guī)避房屋交易稅費。

 

 

提醒：看似“三贏”的私下操作，卻蘊藏著巨大的風險。一方面，“不成交不收傭”是經(jīng)紀行業(yè)的慣例，“陰陽合同”增加了房屋買賣的不確定性，不利于安全成交;

另一方面，為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要面臨被罰款、停網(wǎng)簽和記信用檔案等行政處罰風險。

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《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第25條 ：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為：

(五)為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第37條 ：違反本辦法第二十五條第(五)項的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

七、中介公司存在為不符合交易條件房屋提供中介服務(wù)、未將房屋抵押查封等限制交易及時告知購房人。

 

 

提醒：告知房屋的真實情況是中介公司的基本義務(wù)。作為專業(yè)居間服務(wù)機構(gòu)，在促成交易的過程中務(wù)必嚴格履行忠實義務(wù)，對可能影響交易的各種因素都應(yīng)當盡職盡責審查，并通過書面方式告知委托人，避免因服務(wù)瑕疵或過錯導(dǎo)致無法獲取傭金。

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《消費者權(quán)益保護法》第8條第1款：消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利。

《合同法》第425條:居間人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。

八、提供中介服務(wù)違反明碼標價以及不正當價格。

 

 

提醒：2017年5月，國家發(fā)展改革委網(wǎng)站通報了26家違反明碼標價規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)，價格主管部門對上述違法行為共計罰款約163萬元。

本團隊提醒，房產(chǎn)中介公司應(yīng)當明碼標價，對服務(wù)內(nèi)容設(shè)定收費標準。嚴禁通過向交易雙方虛報交易有關(guān)費用，利用“包干費”、“包辦費”等形式賺取交易費用差價。否則可能面臨價格主管部門的責令改正、沒收違法所等、罰款等行政處罰。

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《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第18條:房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標準以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐;一項服務(wù)可以分解為多個項目和標準的，應(yīng)當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。

《中華人民共和國價格法》第42條:經(jīng)營者違反明碼標價規(guī)定的，責令改正，沒收違法所得，可以并處五千元以下的罰款。

九、利用虛假或使人誤解的價格手段，誘騙購房者進行交易。

 

 

提醒：2018年6月14日，人民日報發(fā)文《治假房源，得下真功夫》，文中揭露了有些中介經(jīng)紀人采取發(fā)布價格很低的虛假房源的方式將購房者引來，然后再通過看房不斷提高其心理價位，最后購房者往往被忽悠，盲目簽訂合同，造成經(jīng)濟損失。

需要提醒的是，房產(chǎn)中介采用不正當?shù)膬r格手段的，輕則面臨沒收違法所得、警告、罰款，重則可能面臨停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照的風險。

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《中華人民共和國價格法》第14條:經(jīng)營者不得有下列不正當價格行為：(四)利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經(jīng)營者與其進行交易。

《中華人民共和國價格法》第40條第1款:經(jīng)營者有本法第十四條所列行為之一的，責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款;沒有違法所得的，予以警告，可以并處罰款;情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。

《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第7條:經(jīng)營者違反價格法第十四條的規(guī)定，利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經(jīng)營者與其進行交易的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款;沒有違法所得的，處5萬元以上50萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。

十、利用合同格式條款免除自身法定義務(wù)、加重購房人責任、排除購房人合法權(quán)利。

 

 

提醒：實踐中，中介公司為防止買方利用其提供的房源信息出現(xiàn)“跳單”情形，通常會在合同中約定禁止“跳單”的格式條款，格式條款并非當然無效，但該條款不能無限制地設(shè)置。

根據(jù)《消費者保護法》第9條及第16條規(guī)定，買方作為消費者，在購買房屋時依法享有貨比三家的選擇權(quán)，在價格相當?shù)那闆r下，有權(quán)自主選擇由哪家中介提供居間服務(wù)。

需要注意的是，根據(jù)《合同法》第39條的規(guī)定，對于重要條款，要采用醒目方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，并按照對方的要求對該條款予以說明。而對這種“采取合理的方式”的過程還要注意進行證據(jù)保全，因為一旦發(fā)生糾紛，中介公司是要承擔舉證責任的。

另外，2018年2月20日，浙江省工商局發(fā)布《關(guān)于加強合同格式條款備案工作的通知》要求相關(guān)經(jīng)營者對合同格式條款進行備案，未備案的，將責令改正并予以警告，同時記錄征信系統(tǒng)。因此，房產(chǎn)中介作為格式合同使用者，應(yīng)當及時備案、更新。

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《消費者權(quán)益保護法》第9條:消費者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。

消費者有權(quán)自主選擇提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營者，自主選擇商品品種或者服務(wù)方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務(wù)。

消費者在自主選擇商品或者服務(wù)時，有權(quán)進行比較、鑒別和挑選。

《消費者權(quán)益保護法》第16條第3款:經(jīng)營者向消費者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當恪守社會公德，誠信經(jīng)營，保障消費者的合法權(quán)益;不得設(shè)定不公平、不合理的交易條件，不得強制交易。

原創(chuàng)： 朱俊、瞿嘉敏 朱俊律師團隊