自新冠肺炎疫情發生以來，黨中央、國務院高度重視。各級黨委和人民政府及有關部門組織各方力量開展疫情防控，全域多管齊下，努力遏制疫情的發展勢頭。鑒于新冠肺炎疫情的嚴峻事態，必然對房地產開發領域也會產生較大影響。現將疫情防控期間可能涉及與地產有關的常見法律問題，并從現有法律法規及政策的角度給予解答，供房地產開發企業、物業公司、房屋出租者、房屋買受人等主體參考，希望能有所幫助。

　　01問：受新冠肺炎疫情影響，商品房認購協議的履行期限能否順延?

　　答：新型肺炎疫情屬于法律規定的當事人自身不可預見、不能避免、不能克服的不可抗力情形。依據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定，當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等視為預約合同。認購協議在簽訂后，由于肺炎疫情導致履行期限延誤的，簽約雙方均可以不可抗力作為免責事由，要求順延履行期限。

　　【相關規定】：

　　《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

　　重慶市新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作領導小組綜合辦公室發布《關于我市企業復工復產有關工作的通知》(2020年1月28日)規定，重慶市行政區域內各類企業復工、復產時間不得早于2020年2月9日24時。涉及市民生活和城市運行必需的行業(如供水、供氣、供電、通訊、超市、農貿市場等)、疫情防控必需的行業(醫療器械、藥品、防護品生產和銷售等)及其他需要復工、復產的行業除外。

　　02、問：受新冠肺炎疫情影響，開發企業不能按照約定期限辦理備案登記，應如何處理?

　　答：關于不可抗力，通常理解為合同當事人在簽訂合同時不可預見，在合同履行過程中不可避免且不能克服的自然災害和社會性突發事件，如地震、海嘯、瘟疫、騷亂、戒嚴、暴動、戰爭等情形。就本次新型肺炎疫情而言，該疫情屬于合同當事人自身不可預見和避免的，同時對于政府采取的管控措施必須遵守，合同當事人自身不能客服，屬于不可抗力情形。

　　因此，開發企業可以不可抗力作為免責事由，主張受疫情影響未能按照商品房買賣合同的約定期限辦理備案登記不承擔違約責任。但是在具體個案中，還需要結合具體情形分析，例如是否存在開發企業自身因素導致客觀上無法履行備案義務、各地區遭受疫情影響的程度、相關政策出臺和政府采取管控措施的具體時間節點，受疫情影響遲延履行的期間等因素進行綜合評判。

　　【相關規定】：

　　《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　重慶市新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作領導小組綜合辦公室發布《關于我市企業復工復產有關工作的通知》(2020年1月28日)

　　03、問：受新冠肺炎疫情影響，商品房買賣合同的當事人主張解除合同的，應如何處理?

　　答：受新冠肺炎疫情影響，導致履行合同確有困難的，雙方當事人可以協商一致后解除合同。

　　如果無法協商一致，一方當事人以對方當事人逾期履行合同義務違約為由，主張解除合同的，如果對方當事人的逾期履行行為確系受新冠肺炎疫情影響，并以不可抗力為由主張免責的理由成立的，不能按照合同約定行使約定解除權。

　　一方當事人不能以對方當事人因疫情影響導致的遲延履行違約為由行使約定解除權，但根據法律規定，在符合法定解除情形下，一方當事人可以行使法定解除權。例如因本次新冠肺炎疫情屬于不可抗力，《中華人民共和國合同法》第九十四條明確規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。

　　在具體個案中，需要結合具體情形分析，例如違約方的遲延履行行為是否確系受疫情影響而導致，是否存在客觀上無法履行義務的自身原因、受疫情影響遲延履行的期間等因素進行綜合評判。

　　【相關規定】：

　　《中華人民共和國合同法》第九十三條規定，當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

　　第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

　　(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

　　(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

　　(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

　　(五)法律規定的其他情形。

　　第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　04、問：受新冠肺炎疫情影響，房地產開發企業逾期辦理商品房產權登記時是否應當承擔違約責任?

　　答：新冠肺炎疫情影響重大，該疫情屬于合同當事人自身不可預見和避免的，合同當事人自身不能克服，屬于不可抗力情形。房地產企業未能在約定期限內辦理商品房產權登記，可以不可抗力事件主張免除違約責任的承擔。在疫情結束后，房地產開發企業應當積極推進房屋產權登記的辦理。

　　【相關規定】：

　　《民法總則》第一百八十條規定：不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

　　《合同法》第一百一十八條規定：當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。

　　05、問：受新冠肺炎疫情影響，開發企業不能按照約定時間交房，是否可以順延商品房交房期?

　　答：確因疫情導致延期交房，開發企業可以相應順延商品房交房時間。因疫情導致的停工停產已成為項目工地不能開展施工的不可抗力情形，導致工期延后，從而開發企業的交房期限也應延后。但如在疫情導致的不可抗力情形發生前開發企業已遲延交房的，開發企業不能主張免責或扣除不可抗力期限。

　　【相關規定】：

　　重慶市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作領導小組綜合辦公室于2020年1月28日發布的《關于我市企業復工復產有關工作的通知》

　　《合同法》第一百一十七條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

　　06、問：受新冠肺炎疫情影響，購房者月供是否可以延后還款期限?

　　答：對于受疫情影響暫時失去收入來源的人群，可以申請延期，具體期限以銀行等金融機構政策為準。

　　【相關規定】：

　　銀保監于2020年1月26日發布的《關于加強銀行業保險業金融服務 配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》規定：“……對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限……”

　　07問：受新冠肺炎疫情影響，開發項目工期順延的程序及工期順延的認定?

　　答：在發生不可抗力情況下，房地產開發企業應對施工方提出的工期順延程序是否符合約定進行審查，并對承包人提交的工期順延申請和材料，著重審查疫情與工程工期延誤的因果關系。房地產開發企業收到承包人提交的工期順延申請，請從程序和實體進行審查，并作出是否順延的認定。其一，應當審查承包人提出工期順延是否符合施工合同約定，申請是否書面提出、提出期限是否在合同約定期限內、中間報告的次數和時間、最終報告和資料、疫情影響和證明等。其二，應當主要審查新冠病毒疫情與工期延誤是否存在因果關系，具體如下：

　　(1)新冠病毒疫情是否發生在施工合同履行期間，在工程已然完工或尚未開工情況下，不符合工期順延情形;

　　(2)疫情是否導致施工合同無法正常履行，審查施工方提交的政府及部門規定、材料采購、人員上崗、運輸中斷等證據;

　　(3)若新冠疫情發生前約定工期屆滿，且新冠疫情發生在工期延誤期間，則不應當予以順延;

　　(4)若新冠疫情發生前工期未屆滿但已存在遲延履行，房地產開發企業應審查評估之前的遲延履行是否對工期發生根本影響，若之前的延誤已將導致工期延誤，則不應當予以工期順延;若之前延誤未必導致工期延誤，則根據疫情影響確定順延期間。

　　【相關規定】：

　　根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條的規定，新型冠狀病毒疫情應當屬于不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力;根據《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明;根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)》第六條規定，承包人應當證明在合同約定的期限內向發包人或者監理人申請過工期順延，且工期順延事由應符合合同約定。

　　08問：受新冠肺炎疫情影響，建設工程停工損失如何承擔?

　　答：本次疫情屬于不可抗力的性質，不應歸責于發包人或承包人任意一方。因疫情導致工程停工，對于發包人的停工損失，若雙方合同有約定，則可根據施工合同的具體約定，向承包人提出索賠;若合同沒有約定，則根據《民法總則》關于不可抗力的規定，承包人因不可抗力不能履行民事義務的，對發包人的停工損失不承擔民事責任。對于承包人的停工損失，因疫情屬于不可抗力，工程停工并非發包人的過錯，因此要求發包人承擔承包人的停工損失沒有法律依據，只能根據合同約定，若此時合同不存在相關約定的情況下，發包人對因疫情造成的承包人停工損失，亦不應當承擔責任。

　　【相關規定】：

　　重慶市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作領導小組綜合辦公室于2020年1月28日發布的《關于我市企業復工復產有關工作的通知》

　　《民法總則》第一百八十條的規定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。”

　　09問：受新冠肺炎疫情影響，房地產開發企業開標活動不能如期進行，應該延期開標還是重新組織投標?

　　答：可以修改招標文件的開標時間，延期開標。修改后的招標文件，應當以書面形式通知所有招標文件收受人或潛在投標人，該期限不少于15日。延期后的開標活動，只要達到開標條件不用重新組織投標。

　　【相關規定】：

　　招標人因疫情不能復產復工，恰好原定開標時間又在前述不能復產復工期間內進行，招標人可以根據《招標投標法》第二十三條和《招標投標法實施條例》第二十一條的規定，對招標文件進行修改，重新確定開標時間，該時間不少于15日。

　　10問：受新冠肺炎疫情影響，施工投標文件延誤或逾期送達給招標人，招標人是接收還是拒收?

　　答：疫情期間，若開標時間仍按原定時間進行，則投標文件應被招標人拒收。若開標時間因疫情原因并經招標人提前修改的，施工投標文件在修改后的截止時間前送達給招標人，招標人應當接收。發生疫情雖屬于不可抗力事由，但由于我國招投標法及實施條例中并未規定不可抗力情形，此時因疫情原因如封樓、封城、封路、禁止進入規定區域、無法獲取投標文件進行送達等原因，導致投標文件延誤或逾期送達給招標人，在招標人未修改投標截止時間的前提下，該延誤投標的行為仍應視為無效，招標人仍應當拒收。

　　我國《民法總則》第180條及《合同法》第117條對不可抗力進行了規定，但由于投標行為屬于要約，合同并未成立，不存在違約，不能依據不可抗力原則來免除尚未存在的違約責任;投標文件送達逾期，已違反招投標法，即便該等逾期系因不可抗力導致，也不得因不可抗力強制要求招標人接收該要約，并期待對其承諾。否則，對在期限屆滿前已送達的其他投標人將會造成不公，也違反招投標法的立法原則。當然，因不可抗力原因，投標人也應免除締約過失責任，若投標人之前繳納有投標保證金，可依據不可抗力的法定免責規定撤回投標并要回保證金，以免除其侵權責任。特殊情況下，若因全體投標人皆因疫情等不可抗力原因無法投標、或全體延誤，此時則需要看招標人是否愿意依照招投標實施條例規定予以修改投標截止時間，若招標人堅持不修改、不延長，則視為本次招標無人投標或投標均無效，從而導致本次招標流標。一般情況下，遇到此種情形，招標人均會修改并延長投標截止時間，否則其招標的目的亦無法實現。

　　【相關規定】：

　　《民法總則》第一百八十條：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。 不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

　　《合同法》第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。 本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　《招標投標法》第二十三條：“招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。”

　　第二十八條第二款：在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。

　　《招標投標法實施條例》第二十一條：招標人可以對已發出的資格預審文件或者招標文件進行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內容可能影響資格預審申請文件或者投標文件編制的，招標人應當在提交資格預審申請文件截止時間至少3日前，或者投標截止時間至少15日前，以書面形式通知所有獲取資格預審文件或者招標文件的潛在投標人;不足3日或者15日的，招標人應當順延提交資格預審申請文件或者投標文件的截止時間。

　　第三十六條：通過資格預審的申請人提交的投標文件，以及逾期送達或者不按照招標文件要求密封的投標文件，招標人應當拒收。

　　11問：受新冠肺炎疫情影響，房屋承租人請求出租人減免租金或終止合同履行，如何處理?

　　答：就合同應該嚴守的理念而言，在租賃合同訂立后，承租人即負有給付租金的義務，原則上給付租金的風險由承租人自行負擔。一方面，此次疫情屬于不可抗力，承租人可依據《合同法》第117條規定請求減免部分租金，履行通知及避免損失擴大的附隨義務。另一方面，重慶市政府為控制疫情而要求企業延遲復工開市，并提倡國有出租企事業單位減免租金，幫扶中小企業共克時艱。那么因政府的行政命令而導致的無法正常開工開市，承租人請求減免租金的，人民法院可基于公平原則，結合具體情形進行判斷。而對于承租人因疫情影響導致經濟損失，繼續履行租賃合同成本過高，請求提前終止租賃合同的情形，人民法院可依照2019年《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條的規定，在判定承租人支付適當違約金后，依法終止租賃合同。在促進租賃合同持續有效履行的同時，也為承租人、出租人提供避免損失進一步擴大的風險出口。

　　但是對于租賃居住用途的房屋之合同目的是占有房屋。疫情并不導致合同目的不能實現，出租人依法不應承擔房租減免責任。且性質不是商業門面、商鋪、寫字樓，不能與之相提并論。一般而言，國家銀行也不會因為疫情減免按揭款，但可申請延期交納。

　　【相關規定】：

　　重慶市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作領導小組綜合辦公室于2020年1月28日發布的《關于我市企業復工復產有關工作的通知》

　　《合同法》第一百一十七條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

　　2019年《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條：違約方不享有單方解除合同的權利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：

　　(1)違約方不存在惡意違約的情形;

　　(2)違約方繼續履行合同，對其顯失公平;

　　(3)守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。

　　人民法院判決解除合同的，違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。

　　12問：受新冠肺炎疫情影響，地產開發項目施工產生的損失和增加的費用如何分擔?

　　答：建設工程施工合同中對不可抗力產生的損失和增加費用有約定按照約定執行，若無約定由雙方協商，若無約定且雙方后期也無法協商達成一致，則應當由雙方按照公平的原則進行合理分擔。

　　結合《建設工程施工合同示范文本》(2017)通用條款的內容，建設工程施工合同中對不可抗力產生的損失和增加費用按照以下情形分別執行：

　　(1)雙方在有約定按照約定執行，若采用《建設工程施工合同示范文本》(2017)通用條款，且在合同協議書、專用條款及其他合同文件中未對不可抗力進行約定，則按照約定，永久工程、已運至施工現場的材料和工程設備的損壞，以及因工程損壞造成的第三人人員傷亡和財產損失由發包人承擔;承包人施工設備的損壞由承包人承擔;發包人和承包人承擔各自人員傷亡和財產的損失;工期順延導致承包人停工的費用損失由發包人和承包人合理分擔，停工期間必須支付的工人工資由發包人承擔;工期延誤，發包人要求趕工的，由此增加的趕工費用由發包人承擔;承包人在停工期間按照發包人要求照管、清理和修復工程的費用由發包人承擔。雙方在合同協議書、專用條款及其他合同文件中對通用條款變更約定的，按照相關約定執行。

　　(2)雙方在合同中無約定，雙方可以就相關損失進行協商。

　　(3)雙方合同無約定且雙方后期也無法協商達成一致，則應當由雙方按照公平的原則進行合理分擔，但根據《房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包管理辦法》(建市規〔2019〕12號)第十五條第二款第(五)項規定的原則，房地產企業可能將要對因不可抗力產生的損失及增加費用承擔更大的責任。

　　【相關規定】：

　　《房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包管理辦法》第十五條：“建設單位和工程總承包單位應當加強風險管理，合理分擔風險。建設單位承擔的風險主要包括：(五)不可抗力造成的工程費用和工期的變化。具體風險分擔內容由雙方在合同中約定。鼓勵建設單位和工程總承包單位運用保險手段增強防范風險能力。”

　　《建設工程工程量清單計價規范》第9.11.1條：“因不可抗力事件導致的費用，發、承包雙方應按以下原則分別承擔并調整工程價款3、承包人的施工機械設備損壞及停工損失，由承包人承擔;4、停工期間，承包人應發包人要求留在施工場地的必要的管理人員及保衛人員的費用由發包人承擔;5、工程所需清理、修復費用，由發包人承擔。”

　　13問：新冠肺炎疫情防控期間，物業服務單位是否有義務對其提供物業服務的小區開展疫情防控工作?

　　答：在疫情期間，物業服務單位除提供物業服務合同約定服務外，還應按照當地政府的行政管理要求，依法承擔重大突發公共衛生事件防控的協助和配合義務，協助社區做好疫情防控宣傳，做好住戶及走親訪友人員的疫情排查、檢測和登記工作，做好小區公共區域的衛生消毒工作，配合做好居家隔離監督工作，遇有疫情及時向社區、街道或疾控管理部門報告。在重慶和全國多地啟動公共衛生事件一級響應的情況下，物業服務單位應依法履行法定職責，在政府和疾控部門的指定下，切實協助做好社區基層的疫情防控工作，若因怠于履行法定義務而造成疫情擴大或其他損失的，責任單位和責任人將依法承擔法律責任。

　　【相關規定】：

　　《中華人民共和國突發事件應對法》第十一條第二款規定“公民、法人和其他組織有義務參與突發事件應對工作。”

　　第二十二條規定“所有單位應當建立健全安全管理制度，定期檢查本單位各項安全防范措施的落實情況，及時消除事故隱患;掌握并及時處理本單位存在的可能引發社會安全事件的問題，防止矛盾激化和事態擴大;對本單位可能發生的突發事件和采取安全防范措施的情況，應當按照規定及時向所在地人民政府或者人民政府有關部門報告。”

　　第三十八條第三款規定“獲悉突發事件信息的公民、法人或者其他組織，應當立即向所在地人民政府、有關主管部門或者指定的專業機構報告。”第五十六條第二款規定“突發事件發生地的其他單位應當服從人民政府發布的決定、命令，配合人民政府采取的應急處置措施，做好本單位的應急救援工作，并積極組織人員參加所在地的應急救援和處置工作。”

　　第六十七條規定“單位或者個人違反本法規定，導致突發事件發生或者危害擴大，給他人人身、財產造成損害的，應當依法承擔民事責任。”

　　《中華人民共和國傳染病防治法》第十二條規定“在中華人民共和國領域內的一切單位和個人，必須接受疾病預防控制機構、醫療機構有關傳染病的調查、檢驗、采集樣本、隔離治療等預防、控制措施，如實提供有關情況。”第三十一條規定“任何單位和個人發現傳染病病人或者疑似傳染病病人時，應當及時向附近的疾病預防控制機構或者醫療機構報告。”

　　《物業管理條例》第四十六條規定“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”

　　重慶市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作領導小組指揮部辦公室《重慶市關于進一步加強重慶主城九區新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的緊急通知》、《關于做好疫情防控有關工作的通知》。

　　14問：物業服務單位在疫情防控工作中，對公共區域和公共設施消毒而發生的消毒藥物、消毒設備投入以及體溫檢測、隔離措施等費用投入由誰承擔?

　　答：根據《中華人民共和國突發事件應對法》、《中華人民共和國傳染病防治法》、《物業管理條例》及地方政府文件等相關規定，物業服務單位在疫情防控中，依法應承擔重大突發公共衛生事件防控的協助和配合義務，協助社區做好疫情防控，這是物業服務單位的法定義務。物業服務單位履行法定義務、承擔社會責任過程中所產生的費用，首先應由其自身承擔。如果確實存在自身經濟難以承受的大額投入，物業服務單位應保留好相應的采購合同、付款憑證和票據，在疫情結束后可向所在社區申請從本次防疫特別經費中給予一定補貼;另外，物業服務單位也可與小區業委會協商，征求業委會意見后從小區公共收益中給予適當補貼，共同分攤抗擊疫情而堅守的物業服務單位的損失。

　　【相關規定】：

　　物業服務單位在抗擊疫情過程中所承擔的、為防止疫情擴散而采取的特別的消毒、體溫檢測、隔離措施等責任，已超出了《物業服務合同》約定義務的范疇，是依據《中華人民共和國突發事件應對法》、《中華人民共和國傳染病防治法》、《物業管理條例》及地方政府文件而應承擔的法定義務，是企業應當承擔的社會責任。《中華人民共和國傳染病防治法》第六十一條規定“地方各級人民政府應當保障城市社區、農村基層傳染病預防工作的經費。”因疫情防控做出貢獻而導致自身經濟困難的企業，可以向街道社區申請從專項經費中給予一定補貼。另外，《中華人民共和國民法通則》第一百零九條規定“因防止、制止國家的、集體的財產或者他人的財產、人身遭受侵害而使自己受到損害的，由侵害人承擔賠償責任，受益人也可以給予適當的補償。”物業服務單位在抗擊疫情過程中所做出的努力和額外的投入損失，其根本原因是為了其所服務的小區的業主生命健康安全。因此，從民法的公平原則、受益原則角度，物業服務單位也可援引民法通則的相關規定，與小區業委會協商，從小區公共收益中進行開支，給予一定的補償。

　　15　問：新冠肺炎疫情防控期間，物業服務企業職工因履行預防或隔離工作而受到新型冠狀病毒肺炎感染的救濟渠道?

　　答：若物業公司職工在進行新冠病毒肺炎隔離與預防工作中，因履行工作職責，感染此肺炎或因感染此肺炎而死亡的，應認定為工傷，依法享受工傷保險待遇。未參加工傷保險的，由用人單位按照法定標準支付。工傷保險待遇包括：工傷醫療費、住院期間的伙食補助費、交通食宿費、配置輔助器具費、生活護理費、一次性醫療補助金、一次性傷殘補助金、喪葬補助費、一次性工亡補助金等。

　　2.在職工隔離、觀察期間，企業應支付在此期間的工作報酬，并不得以感染新冠病毒肺炎為由解除勞動合同。

　　【相關規定】：

　　2020年1月23日，《人力資源社會保障部、財政部、國家衛生健康委關于因履行工作職責感染新型冠狀病毒肺炎的醫護及相關工作人員有關保障問題的通知》(人社部函〔2020〕11號)指出：“在新型冠狀病毒肺炎預防和救治工作中，醫護及相關工作人員因履行工作職責，感染新型冠狀病毒肺炎或因感染新型冠狀病毒肺炎死亡的，應認定為工傷，依法享受工傷保險待遇。已參加工傷保險的上述工作人員發生的相關費用，由工傷保險基金和單位按工傷保險有關規定支付;未參加工傷保險的，由用人單位按照法定標準支付，財政補助單位因此發生的費用，由同級財政予以補助。”

　　《人力資源社會保障部辦公廳關于妥善處理新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間勞動關系問題的通知》(人社廳發明電〔2020〕5號)要求：“一、對新型冠狀病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接觸者在其隔離治療期間或醫學觀察期間以及因政府實施隔離措施或采取其他緊急措施導致不能提供正常勞動的企業職工，企業應當支付職工在此期間的工作報酬，并不得依據勞動合同法第四十條、四十一條與職工解除勞動合同。在此期間，勞動合同到期的，分別順延至職工醫療期期滿、醫學觀察期期滿、隔離期期滿或者政府采取的緊急措施結束。”

　　16問：新冠肺炎疫情防控期間，物業服務公司不執行政府采取緊急措施、控制疫情決定的，應當承擔什么樣的法律責任?

　　答：從疫情爆發到武漢封城后，各地政府都出臺了各種針對疫情的管控措施，多地市啟動了重大突發公共衛生事件I級響應，重慶市政府也根據《重慶市突發公共衛生事件專項應急預案》，啟動重大突發公共衛生事件I級響應。

　　疫情期間，如不服從所在地人民政府及其有關部門發布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，給他人人身、財產造成損害的，應當依法承擔民事責任。構成違反治安管理行為的，將由公安機關依法給予行政處罰。構成犯罪的，還應當依法追究其刑事責任。

　　【相關規定】：

　　《突發事件應對法》第六十七條 單位或者個人違反本法規定，導致突發事件發生或者危害擴大，給他人人身、財產造成損害的，應當依法承擔民事責任。

　　第六十六條規定：單位或者個人違反本法規定，不服從所在地人民政府及其有關部門發布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予處罰。

　　《治安管理處罰法》第五十條規定：有下列行為之一的，處警告或者二百元以下罰款;情節嚴重的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款：

　　(一)拒不執行人民政府在緊急狀態情況下依法發布的決定、命令的。

　　《突發事件應對法》第六十八條 違反本法規定，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　《刑法》第三百三十條第一款規定：違反傳染病防治法的規定，有下列情形之一，引起甲類傳染病傳播或者有傳播嚴重危險的，處三年以下有期徒刑或者拘役;后果特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑：

　　(四)拒絕執行衛生防疫機構依照傳染病防治法提出的預防、控制措施的。

　　17問：新冠肺炎疫情防控期間，重慶市針對不動產的相關稅收政策有些哪些?

　　答：因受疫情影響，企業復工延遲，房地產開發、建設、交易均受阻礙。目前國家的各項的優惠措施主要集中在中小企業，涉及到不動產相關的政策主要包括延期繳納稅款、減免房產稅等稅收、減免租金、減輕住房公積金繳存負擔等方面。因各地情況不一，本文主要列舉重慶市相關政策。

　　【相關規定】：

　　根據國家相關文件精神，重慶市于2020年2月4日出臺《重慶市人民政府辦公廳關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業共渡難關的二十條政策措施措施》，涉及到稅收方面的主要有：

　　1、減免稅收。對受疫情影響，繳納房產稅和城鎮土地使用稅確有困難的中小企業，可向主管稅務機關提出申請，經審核后，給予不少于2個月的應納稅款減免。適用“定期定額”征收的個體工商戶生產經營受到影響的，稅務機關結合實際情況合理調整定額，或簡化停業手續。(責任單位：重慶市稅務局)

　　2、延期繳納稅款。對受疫情影響，不能按期辦理納稅申報的中小企業，依法準予延期申報;符合延期繳納稅款條件的，依法準予延期繳納稅款，最長期限不超過3個月;對受疫情影響，不能在承諾期限內補齊“承諾制”容缺辦理稅務注銷登記資料的，依法準予延長承諾期限。(責任單位：重慶市稅務局)

　　3、緩繳社會保險費。對受疫情影響，面臨暫時性生產經營困難，確實無力足額繳納社會保險費的企業，2020年一季度應繳納的養老保險、失業保險和工傷保險費征收期可延長至4月底。延遲繳費期間，不收滯納金，不影響參保人員正常享受待遇，不影響個人權益記錄。(責任單位：市人力社保局、重慶市稅務局、市經信委、市財政局)

　　4、實施疫期援企穩崗返還政策。對受疫情影響，面臨暫時性生產經營困難且恢復有望、堅持不裁員或少裁員的參保企業，按規定經核準后，享受返還標準為3個月的企業及其職工應繳納社會保險費的50%。(責任單位：市人力社保局、市醫保局、市財政局)

　　5、減輕住房公積金繳存負擔。對受疫情影響，生產經營出現困難的中小微企業，可申請降低住房公積金繳存比例，最低可降至國家規定的5%;對符合我市緩繳條件的，允許企業緩繳期限最長可至1年。(責任單位：市住房城鄉建委)

　　6、減免租金。疫情期間，對承租國有資產類經營用房的中小微企業，減免1至3個月租金。鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區縣對采取減免租金措施的租賃企業可給予適度財政補貼。(責任單位：市國資委、市商務委、市財政局，各區縣)

　　18問：新冠肺炎疫情防控期間，企業出租房屋的有關稅費可否減免?

　　答：企業出租房屋應繳納的稅種包括：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業/個人所得稅等。在新冠肺炎疫情防控期間，重慶市部分稅種是可以免稅的。

　　【相關規定】：

　　(一)增值稅

　　免收租金實際上屬于贈予性質，直接對某個企業進行贈予不屬于公益事業或以公眾為對象，按照《財稅【2016】36號》、《國家稅務總局公告2019年第4號》的規定應按視同銷售處理，應按非免租期的租金水平繳納增值稅，但如未達到增值稅起征點的小規模納稅人則可以免交增值稅。

　　(二)房產稅、城鎮土地使用稅

　　重慶市已于2月4日發布《關于應對新型冠狀病毒的肺炎疫情支持中小企業共度難關的二十條政策措施》，其中已經載明對于繳納房產稅和城鎮土地使用稅確有困難的中小企業，經申請和審核后給予不少于2個月的稅款減免;但如果企業不屬于中小企業則無法享受上述優惠，仍應繳納房產稅及城鎮土地使用稅。

　　(三)企業所得稅

　　《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》。

　　第二十五條 企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

　　19、問：二手房交易中，買受人以二手房所在地曾有新冠肺炎疫情或原居住人曾受感染為由，要求解除二手房買賣合同或降低價款，如何處理?

　　答：二手房原居住人或所在地其他人曾感染新型冠狀病毒，經過消毒或間隔一段時間后，病原體不復存活，不具備傳染性，不影響房屋居住功能，故不屬于法定的可以解除合同的條件，也不應當因此而降低價款。房屋有否染疫不影響居住的主要功能，不會導致房屋買賣的合同目的不能實現，出賣人沒有義務主動告知，買受人不能以出賣人未主動告知、隱瞞事實為由，要求解除買賣合同或降低價款。若買受人在購買時特別注明或詢問該二手房原居住人或樓棟其他居住人是否有染疫的情況，足以影響買受人是否購買該二手房的，此時若出賣人故意隱瞞染疫事實的，買受人可以以欺詐為由對該買賣合同向人民法院申請撤銷。

　　【相關規定】：

　　《合同法》第九十四條第(一)款規定，“因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同”。

　　《合同法》第五十四條規定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院撤銷。

　　20、問：新冠肺炎疫情防控期間，征用房屋及其它物質的實施主體包括哪些?

　　答：在疫情期間，征用的實施主體只能是國務院及縣級以上地方人民政府。國務院有權在全國范圍或者跨省、自治區、直轄市范圍內實施，縣級以上地方人民政府有權在本行政區域內實施。

　　【相關規定】：

　　《中華人民共和國傳染病防治法》第四十五條第一款規定：“傳染病暴發、流行時，根據傳染病疫情控制的需要，國務院有權在全國范圍或者跨省、自治區、直轄市范圍內，縣級以上地方人民政府有權在本行政區域內緊急調集人員或者調用儲備物資，臨時征用房屋、交通工具以及相關設施、設備。”

　　21、問：新冠肺炎疫情防控期間，地方政府是否有權征用途經該地方政府行政區域內的物資?

　　答：若該物資是由國務院統一管理、調撥的，地方各級人民政府不得以任何名義截留、調用。若該物資并非由國務院統一管理調撥，而是其他地方政府采購，僅途經該地方政府行政區域內，并非隸屬于該地方政府行政區域內任何單位、個人，則該地方政府只能請求其他地方政府進行支援，也無權對該物資直接進行截留、調用。各地疫情嚴重情況不同，對疫情較重的地區來說，醫療物資應優先考慮分配、調撥，各項物資的分配、調撥應分清輕重緩急。地方政府間應互相扶持，如確有困難可請求國務院或其他地方政府提供支援，而不應直接對途經物資直接進行征用。因此，若該物資僅系途經而非隸屬于該地方政府行政區域內任何單位、個人，則地方政府亦無權對該物資進行截留、調用。

　　【相關規定】：

　　2020年1月29日，國務院辦公廳《關于組織做好疫情防控重點物資生產企業復工復產和調度安排工作的緊急通知》提出，國務院應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情聯防聯控機制物資保障組負責對上述重點醫療應急防控物資實施統一管理、統一調撥，地方各級人民政府不得以任何名義截留、調用。所以，如該物資是由國務院統一管理、調撥的，地方各級人民政府不得以任何名義截留、調用。

　　《突發事件應對法》第五十二條規定：“履行統一領導職責或者組織處置突發事件的人民政府，必要時可以向單位和個人征用應急救援所需設備、設施、場地、交通工具和其他物資，請求其他地方人民政府提供人力、物力、財力或者技術支援，要求生產、供應生活必需品和應急救援物資的企業組織生產、保證供給，要求提供醫療、交通等公共服務的組織提供相應的服務。”

　　22、問：新冠肺炎疫情防控期間，征用房屋、物資等是否需征得物權人的同意?

　　答：征用的實施主體因搶險、救災等緊急需要，可以依法定程序征用單位、個人的不動產或者動產，而無需經過其同意。

　　【相關規定】：

　　《物權法》第四十四條規定：“因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。”

　　23、問：返還被征用的房屋、物資后，是否仍還需給予補償?

　　答：被征用的房屋、物資等，能夠返還的，應當及時返還。只要單位、個人的不動產或者動產被征用，則應當依法給予補償;另外，如征用后房屋、物資等毀損、滅失的，也應當依法給予補償。

　　【相關規定】：

　　《物權法》第四十四條規定：“被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。”

　　《傳染病防治法》第四十五條第二款規定：“臨時征用房屋、交通工具以及相關設施、設備的，應當依法給予補償;能返還的，應當及時返還。”

　　24問：新冠肺炎疫情防控期間，用益物權人能否獲得相應補償?

　　答：用益物權人應當獲得補償的前提是：“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使”，僅在前述情形下，用益物權人才有權依法獲得相應補償。

　　【相關規定】：

　　《物權法》第一百二十一條規定：“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。”

來源：重慶市房地產開發協會