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法務(wù)研究

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疫情之下,房租能逾期付嗎?租金能少嗎?能不租嗎?

來源:轉(zhuǎn)載 作者:網(wǎng)絡(luò) 時(shí)間:2020-03-04

 

 

      當(dāng)前,新型冠狀病毒感染的肺炎疫情正在影響著人們的正常工作和生活。國家已采取延長假期、企業(yè)延遲復(fù)工、關(guān)停各類公眾場(chǎng)所、限制人員流動(dòng)等多種措施防控疫情。

      而這一突發(fā)的公共衛(wèi)生事件作為一個(gè)法律事實(shí),不可避免地會(huì)導(dǎo)致法律主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系受到影響。房屋租賃就是其中受到較大關(guān)注的法律問題。

      立足目前的疫情形勢(shì),從現(xiàn)有法律政策和既有審判案例出發(fā),在房屋租賃法律關(guān)系領(lǐng)域,可能會(huì)產(chǎn)生哪些問題?出租人、承租人及其他相關(guān)利益主體,又該如何保障自己的合法權(quán)益呢?

一、承租人逾期支付房租達(dá)到合同約定的解除條件,出租人能否解除合同?

      受疫情影響,承租人可能出現(xiàn)資金缺口導(dǎo)致不能及時(shí)付租,甚至逾期時(shí)間達(dá)到雙方租賃合同約定的解除條件,但此時(shí)不建議出租人逕行依約定行使合同解除權(quán)。
      關(guān)于對(duì)合同約定的解除條件能否根據(jù)誠實(shí)信用原則進(jìn)行解釋的問題,我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠實(shí)信用原則對(duì)約定的解除條件進(jìn)行解釋,適當(dāng)限制合同解除權(quán)的行使,對(duì)于違約程度顯著輕微,不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn),不支持守約方要求解除合同的請(qǐng)求。即使是在社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下,承租人逾期支付租金達(dá)到合同約定解除條件的單一事實(shí)也不必然導(dǎo)致合同解除。
      因此,在當(dāng)前疫情防控形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下,建議雙方當(dāng)事人及時(shí)溝通,出租人給予承租人合理的租金支付延展期,避免因機(jī)械履行合同導(dǎo)致更大的損失。

二、承租人是否有權(quán)要求減免疫情影響期間的應(yīng)付租金?

      在法律層面,承租人是否有權(quán)要求減免受疫情影響期間的應(yīng)付租金,并不能一概而論。
      雖然疫情及相關(guān)防治措施本身具備不可抗力的特征,但在具體案件中將產(chǎn)生何種法律后果,還需要進(jìn)一步分析合同履行障礙與疫情之間的因果關(guān)系。
      如果因疫情或相關(guān)防治措施導(dǎo)致雙方房屋租賃合同暫時(shí)無法履行,或繼續(xù)按照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)履行將產(chǎn)生對(duì)一方當(dāng)事人顯失公平的結(jié)果時(shí),可以通過調(diào)整租金等合同條款的方式來平衡雙方當(dāng)事人的利益,具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公平原則由雙方商定或由法院裁定。

三、承租人是否有權(quán)以受疫情影響為由要求解除合同?

      由于疫情的發(fā)展趨勢(shì)尚難預(yù)判,不排除有承租商戶受疫情影響出現(xiàn)房屋租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情況。關(guān)于此次疫情及相關(guān)防治措施是否能夠在某些個(gè)案的處理中成為解除房屋租賃合同的正當(dāng)理由,還需根據(jù)情勢(shì)變化、承租商戶受影響的具體程度等因素來進(jìn)行綜合判斷。
      若因疫情影響承租人的合同目的確實(shí)已無法實(shí)現(xiàn)的,承租人有權(quán)要求解除合同,并免除違約責(zé)任承擔(dān);合同解除后的房租結(jié)算可參照上條處理,但對(duì)于承租人的其他損失,比如受疫情影響期間的經(jīng)營損失、租賃期間未用盡的裝修損失等,出租人一般無需分擔(dān)。
      另外,需要提醒承租方注意的是,如果出現(xiàn)確實(shí)難以繼續(xù)履行合同的特殊情況,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以便對(duì)方采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大。

 

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