近期，我國爆發(fā)新型冠狀病毒肺炎疫情，疫情期間租賃物業(yè)的租金緩交、減交或免交問題一時成為輿論焦點。依據(jù)相關(guān)法律及政府近期頒布的一系列政策，到底哪些情況該“緩、減、免”，哪些不該“緩、減、免”，法院的審判邏輯如何把握，這是非常專業(yè)的問題，筆者已在其他地方發(fā)文詳述。筆者為大家整理匯總了近期廣州市內(nèi)各區(qū)的租金緩減免相關(guān)政策，同時，針對出租人和承租人租金緩減免的啟動問題，筆者提出以下建議供參考。

 

 

 

廣州市各地區(qū)租金減免政策匯總

廣州市各區(qū)相繼出臺了相關(guān)租金緩減免政策，為便于讀者閱讀，筆者將各地區(qū)政策進行簡化，主要內(nèi)容如圖：

 

除此以外，各區(qū)均倡導(dǎo)其他物業(yè)的房東對租戶進行租金緩減免，部分區(qū)政府也對區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園、孵化器等特定區(qū)域?qū)嵤┳饨饻p免的補助。

 

另外，部分讀者可能對以上政策所稱的“國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房”以及“中小微企業(yè)”的定義有所困惑，筆者認為：

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，“國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房”系指由各級行政事業(yè)單位及國有企業(yè)（包含國有獨資企業(yè)、國有獨資公司，以及國有資本控股公司、國有資本參股公司）管理的國有資產(chǎn)中用以經(jīng)營并可獲取收益的房屋類財產(chǎn)。

 

工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計局、發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合制定了《中小企業(yè)劃型標準規(guī)定》，該規(guī)定根據(jù)企業(yè)從業(yè)人員、營業(yè)收入、資產(chǎn)總額等指標，結(jié)合行業(yè)特點將中小企業(yè)劃分為中型、小型、微型三種類型，企業(yè)可以依據(jù)該規(guī)定判斷本企業(yè)是否屬于“中小微企業(yè)”。

 

 

 

當(dāng)事人啟動租金“緩、減、免”的程序

本次疫情發(fā)生后，后續(xù)勢必會有大量租戶主張租金的“緩、減、免”或房東主動給予租戶緩交租金或減免租金的優(yōu)惠，在這種情況下，大家要注意，從法律規(guī)定的角度來看租金能否“緩、減、免”，是有條件限制的，不能一概而論。為避免租賃雙方在租金“緩、減、免”的事情上產(chǎn)生不必要的糾紛，我們從租賃雙方各自的角度分別對啟動租金“緩、減、免”程序提出如下建議：

01

 

租戶角度

 

 

1. 查看合同條款

仔細檢查簽訂的租賃合同中是否有關(guān)于不可抗力、情勢變更、租金減免等內(nèi)容的條款，例如是否有“因意外事件(如非典等傳染疾病、市政建設(shè)、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等事)致使無法正常經(jīng)營應(yīng)減免該期間租金的約定”等約定，為主張租金的調(diào)整尋找合同依據(jù)。

 

2. 及時通知，積極協(xié)商

對于因新型冠狀病毒肺炎疫情而導(dǎo)致租戶經(jīng)營困難等情形，租戶應(yīng)該盡快將租戶遭遇到的經(jīng)營困難信息通知房東，同時提供相關(guān)的如被行政機關(guān)通知歇業(yè)的通知書、疫情期間與去年同期對比的收入支出證據(jù)資料等證據(jù)，以書面方式通知房東。同時，向房東寄發(fā)《租金緩交/減免申請書》，表達想要積極協(xié)商“緩、減、免”租金的意愿。

租戶發(fā)送以上通知最好是在租金支付日期之前，避免產(chǎn)生不必要的違約糾紛。

 

最后如果雙方協(xié)商一致，就雙方達成的協(xié)議內(nèi)容簽訂《補充協(xié)議》，將雙方意思固定下來，以免日后發(fā)生爭議。

 

3. 進一步函告或通過法律途徑解決

如果雙方協(xié)商不成，而租戶確有充分證據(jù)證明應(yīng)當(dāng)“緩、減、免”租金的，可以委托律師向?qū)Ψ桨l(fā)送律師函進行函告，以期進一步協(xié)商。租戶也可以通過訴訟、仲裁等法律途徑來解決爭議，但要注意保留相關(guān)證據(jù)以及訴訟時效。

02

 

房東角度

 

 

1. 先行通知

對于出租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的房東，根據(jù)2020年2月6日，廣東省政府正式印發(fā)的《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干政策措施》第（九）條的規(guī)定，對受疫情影響較大不能正常經(jīng)營的民營承租企業(yè)，應(yīng)當(dāng)書面通知免收第一個月租金，減半收取第二、三個月租金。

 

對于屬于市屬和區(qū)屬國有企業(yè)的房東或?qū)儆诔凶馐袑俸蛥^(qū)屬國有企業(yè)物業(yè)經(jīng)營、并享受減免2個月場地租金的專業(yè)批發(fā)市場開辦方，根據(jù)2020年2月6日，廣州市政府通過的《關(guān)于支持中小微企業(yè)在打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)中健康發(fā)展的十五條措施》第八條、第九條的規(guī)定，對用于線下商業(yè)實體店經(jīng)營的中小微企業(yè)或?qū)I(yè)批發(fā)市場內(nèi)的租戶，應(yīng)當(dāng)書面通知進行兩個月租金的減免。

 

另外，符合各地區(qū)政策的房東也應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)政策要求將優(yōu)惠方式書面通知租戶。

 

對于其它性質(zhì)物業(yè)的房東，有主動給予租金“緩、減、免”優(yōu)惠的意思的，可將優(yōu)惠方式通知租戶。

 

2. 達成書面協(xié)議

如果房東與租戶對租金“緩、減、免”達成協(xié)議，最好簽訂一份《補充協(xié)議》固定雙方意思；另外還要約定減免租金后對應(yīng)的稅費由哪一方承擔(dān)，因為減免租金后稅費仍然存在。

 

 

 

談判與和解的注意事項

對于租金“緩、減、免”的問題，我們希望租賃雙方能夠通過談判協(xié)商與和解的方式和平解決，雙方在談判與和解過程中應(yīng)當(dāng)注意以下事項：

（一）充分明白疫情出現(xiàn)并不必然導(dǎo)致租金應(yīng)該緩減免，要分不同情況，真實表達雙方遭遇的困難及訴求。疫情面前，全社會的經(jīng)濟活動都將受到影響，經(jīng)營收入下降不可避免，租賃雙方是相互依存的共生體，只有在疫情面前互相體諒、共同扶持才可能在疫情過后共同發(fā)展，實現(xiàn)雙贏。

 

（二）時刻關(guān)注國家及地方政策文件。目前廣州市內(nèi)出臺的政策僅對少部分物業(yè)的租金減免作出了規(guī)定，對其他物業(yè)租賃租金僅僅是倡議，大家可時刻關(guān)注政府是否出臺其它相關(guān)文件，為談判協(xié)商提供現(xiàn)實的政策依據(jù)。

 

（三）時刻溝通疫情對物業(yè)使用和自身經(jīng)營的影響，合法合規(guī)使用物業(yè)。租戶及時向房東報告經(jīng)營情況，例如自己是否營業(yè)、如何經(jīng)營、客流、營業(yè)收入、經(jīng)營支出、損失等；房東也要及時向租戶了解經(jīng)營情況，如果租戶租賃物業(yè)作商場、餐飲等人員聚集的場所使用的，房東要提示租戶使用物業(yè)經(jīng)營期間，要按政府要求的疫情防控措施合法合規(guī)經(jīng)營。

 

最后，建議明顯不符合緩、減、免租金條件的租戶不要執(zhí)意要求房東進行租金緩減免，也建議房東積極對符合條件的租戶進行租金緩減免，寬容對待疫情中的民事爭議和損失。如果產(chǎn)生租金爭議，建議租賃雙方采取溫和的協(xié)商方式，相互理解，共克時艱。

 

附廣東省、廣州市各區(qū)因疫情減免租金地方政策明細，供大家參考閱讀。