（2020）最高法民申1100號(hào)

劉某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，（一）原判決適用法律錯(cuò)誤。劉某申請(qǐng)排除的不是案涉房屋上的抵押權(quán)，而是普通的金錢債權(quán)。一二審判決以劉某明知案涉房屋存在抵押為由，認(rèn)定案涉房屋未辦理過戶登記是“買受人自身原因”所致，屬適用法律錯(cuò)誤。劉某阻止執(zhí)行的對(duì)象不是河南省省直機(jī)關(guān)住房資金管理中心的抵押權(quán)，而是中原資產(chǎn)公司的普通債權(quán)。劉某沒有對(duì)抗抵押預(yù)告登記人的物權(quán)期待權(quán)。一二審判決以案涉房屋設(shè)有抵押為由，駁回劉某的訴訟請(qǐng)求實(shí)屬不當(dāng)。劉某自2016年11月26日居住在案涉房屋，對(duì)案涉房屋已實(shí)際占有。根據(jù)物已交付的債權(quán)優(yōu)先于金錢債權(quán)的原則，在案涉房屋所設(shè)抵押權(quán)消除后，劉某理應(yīng)享有優(yōu)先于中原資產(chǎn)公司處分案涉房屋的權(quán)利。（二）原判決認(rèn)定的主要事實(shí)缺乏證據(jù)證明。案涉房屋沒有及時(shí)辦理過戶，是因?yàn)闆]有房產(chǎn)證。一二審判決認(rèn)定是劉某逃避納稅導(dǎo)致房屋未辦理過戶，過于主觀，且缺乏證據(jù)和事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《鄭州市房屋登記條例》第二十八條規(guī)定，房屋過戶的條件之一是取得房產(chǎn)證或是不動(dòng)產(chǎn)證。案涉房屋為新建期房，劉某與王某于2016年11月18日簽訂合同時(shí)，案涉房屋尚未辦理房產(chǎn)證，不具備過戶的條件。基于此，雙方才約定在契稅票滿兩年進(jìn)行過戶。一二審法院認(rèn)定合同雙方約定契稅票滿兩年后進(jìn)行過戶具有主觀逃避納稅的意圖，系法官主觀臆測。根據(jù)劉某二審提交的房屋產(chǎn)權(quán)辦理告知書、實(shí)測面積確認(rèn)協(xié)議等證據(jù)，案涉房屋開發(fā)商河南省美景之州地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年6月30日通知王某辦理房產(chǎn)證，而河南省鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院于2018年5月22日就已經(jīng)預(yù)查封案涉房屋。案涉房屋未辦理過戶登記不是劉某能夠控制的。案涉房屋何時(shí)能夠過戶，也不以劉某主觀意志為轉(zhuǎn)移。（三）劉某已經(jīng)履行合同所約定的內(nèi)容，案涉房屋沒有過戶不是劉某自身原因造成的。劉某與王某于2016年11月18日簽訂的《鄭州萬家樂房產(chǎn)營銷策劃有限公司買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》明確約定，案涉房屋成交價(jià)為110萬元，劉某支付首付款85萬元，王某負(fù)責(zé)解押。合同簽訂當(dāng)日，劉某支付首付款85萬元，按照約定履行了合同義務(wù)。此后，劉某共向王某支付了105萬元房款（占總房款95%以上）用于解押。對(duì)于剩余的5萬元，劉某在二審開庭中明確表示愿意替王某支付。以上事實(shí)足以證明，案涉房屋沒有過戶系開發(fā)商未及時(shí)辦理房產(chǎn)證以及王某違反誠實(shí)信用原則未及時(shí)解押所致。（四）相對(duì)于中原資產(chǎn)公司的普通金錢債權(quán)，法律更應(yīng)優(yōu)先保護(hù)劉某作為弱勢一方的生存權(quán)。除案涉房屋外，劉某沒有其他住房。劉某與王某簽訂合同后，一直居住在案涉房屋。故依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

中原資產(chǎn)公司提交意見稱，劉某的再審申請(qǐng)理由及請(qǐng)求不能成立，依法應(yīng)予駁回。（一）案涉房屋未辦理過戶完全是劉某自身原因所致。劉某與王某簽訂的買賣合同以及補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容充分證明，劉某明知王某未辦理案涉房屋房產(chǎn)證，無法辦理房屋買賣過戶登記手續(xù)以及即使王某取得產(chǎn)權(quán)登記證書，因案涉房屋設(shè)有抵押，也無法辦理房屋買賣過戶登記手續(xù)的情況。劉某與王某在合同中約定契稅滿兩年后過戶，根本目的是為了逃避稅收，自身主觀過錯(cuò)明顯。原判決認(rèn)定案涉房屋沒有辦理過戶登記是劉某自身原因所致，證據(jù)確鑿。（二）劉某未按照合同約定支付房款，其與王某串通偽造證據(jù)，這一違法行為不應(yīng)得到支持。劉某提供的其與王某于2018年6月15日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》以及王某于2018年6月15日、6月29日、7月6日、7月19日向其出具的四份收據(jù)明顯是雙方串通偽造的，其所稱的提前支付購房款的理由與案涉買賣合同和第一份《補(bǔ)充協(xié)議》約定的付款原則完全違背，足以說明提前付款理由是虛假的。除前述四份收據(jù)外，劉某也未提交實(shí)際已經(jīng)支付20萬元購房款的任何證據(jù)。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，劉某的再審申請(qǐng)理由不能成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

本案中，劉某于2016年11月18日與王某簽訂買賣合同購買案涉房屋時(shí)，王某尚未取得案涉房屋的房產(chǎn)證。直到一審訴訟時(shí)，王某仍未取得案涉房屋的房產(chǎn)證。故劉某在簽訂房屋買賣合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到王某向其辦理房屋過戶登記存在障礙。案涉房屋由王某按揭貸款購得，房屋上設(shè)有抵押權(quán)。在滌除抵押權(quán)之前，當(dāng)事人仍無法辦理過戶登記。劉某與王某約定契稅票滿兩年后進(jìn)行過戶，則在契稅票滿兩年之前案涉房屋還不能辦理過戶登記。綜合上述事實(shí)，原判決認(rèn)定系劉某自身原因未辦理過戶登記，并無不當(dāng)。劉某提交的證據(jù)不足以證明其就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。