為做好疫情防控工作，多省市陸續啟動重大公共衛生事件一級響應。國務院辦公廳和地方人民政府紛紛出臺了延長假期、推遲復工、封閉小區等應對措施。建筑與房地產業作為關系國計民生的重要產業，不僅是國民經濟的重要組成部分，還直接牽涉到千家萬戶的切身利益，是本次疫情防控中極為重要的一環。

　　針對當前疫情引發的商品房買賣、商業房地產租賃、建設工程施工和物業服務等方面出現的法律問題，依據截至2020年2月13日前的法律法規、政策性文件等，編制本指引如下。

　一、新冠疫情一律構成合同免責事由嗎?

　　對于商品房買賣合同、建設工程施工合同等事項，需要結合合同內容和履行的具體情形予以判斷。

　　1.合同有約定的，從合同約定

　　在實踐中，不少商品房買賣合同、建設工程施工合同中將疫情、重大公共衛生事件、普遍性的流行疾病、政府關于施工的政策及政令等作為不可抗力的情形之一。在此情形下，基于意思自治原則，如合同有效，當事人應按照合同已有的特別約定，履行相應的權利義務。

　　2.當事人遲延履行后發生了新冠疫情，不能免責

　　根據《合同法》第一百一十七條，當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

　　3.合同履行過程中發生了新冠疫情，可以依法根據情況免責

　　《合同法》第一百一十七條規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。

　　可見，本次“新冠疫情”及防控措施對具體合同的履行是否構成合同項下的不可抗力免責事由，需要結合合同內容和履行的具體情形予以判斷。這就是說，相關合同當事人并不必然因此免除責任，尚需考慮合同約定、不可抗力與當事人不能履行民事義務間是否具有直接的因果關系、合同簽約與疫情及防控措施的先后以及疫情及防控措施發生前是否存在遲延履行等因素。

　　二、新冠疫情期間，建筑房地產企業的訴訟、復議權利如何保證?

　　本次疫情發生后，各地區法院、司法行政主管部門發布了相關保障措施。2020年1月30日發布的《安徽省高級人民法院關于疫情防控期間訴訟服務有關事項的通告》規定：“當事人、訴訟代理人等因新型冠狀病毒感染肺炎正在治療、隔離或因交通管制等原因無法及時調取證據或參加庭審的，可依法申請延期舉證或開庭審理。”“疫情防控期間，如因上訴、訴訟時效、申請執行期限即將屆滿等原因需及時立案的，可在期限屆滿前將相關材料郵寄至省高級法院立案一庭，或就近將相關材料交原審人民法院收取報送，也可撥打安徽法院‘12368’訴訟服務熱線聯系辦理。”2020年2月1日發布的《安徽省司法廳關于疫情防控期間行政復議有關事項的通告》規定：“申請人及其代理人因新型冠狀病毒肺炎正在隔離、治療期間，或身在受疫情影響實施交通管制的地區等因疫情無法及時提交行政復議申請的，適用《中華人民共和國行政復議法》第九條第二款關于‘因不可抗力或者其他正當理由耽誤法定申請期限的，申請期限自障礙消除之日起繼續計算’的規定。行政復議審理期間，申請人及其代理人因前述原因不能參加行政復議，符合《中華人民共和國行政復議法實施條例》第四十一條第一款第五項規定的，依法中止行政復議審理……”建議企業關注類似政策文件，按照文件的要求辦理有關事項。

　　針對企業的訴訟、復議權利救濟途徑，建議企業梳理相關債權債務履行情況，及時發送催告函、通知等書面文件，保留相關證據。同時，與法院、復議機關保持溝通，在相關訴訟、復議活動恢復后盡快行使相關權利。

　　三、新冠疫情引發的商品房買賣合同法律問題

　　(一)房地產企業可否主張因新冠疫情導致房屋延期交付而免除或減輕責任?

　　房地產企業產生逾期交房時是否可以不可抗力為由免除或減輕逾期交付的責任，應根據不同情況做不同分析判斷:

　　1.因疫情影響采取封城措施或發布延期復工通知的地區給房地產開發企業帶來直接、實質影響的，該類地區受影響的房地產開發企業延期交付的，可以不可抗力為由要求免除或減輕相關責任。

　　2.沒有采取延期復工或疫情較為輕微的地區，要根據相關因素綜合判斷房地產開發企業的延期交付是否可以該疫情作為不可抗力免責事由。

      相關因素主要考慮：(1)是否因疫情造成人工短缺;(2)是否因交通管制造成原材料短缺;(3)是否存在確診或疑似病例導致工地被隔離;(4)房地產開發企業自身是否存在過錯等。如果房地產開發企業有證據證明疫情與交付延期之間存在因果關系的，則可以適用不可抗力的免責或減責事由。反之，則不能作為免責事由。

　　建議各房地產企業，針對各項目梳理各地的政策和項目實際施工的情況，如果確實因不能復工或其它疫情防控原因影響房屋按期交付的，需留存相應的證據，如政府的停工、延期復工通知，施工單位不復工的材料等，并將這一情況以書面形式告知相關購房者，同時應保留相關書面告知的憑證。在疫情穩定復工后，盡快確定新的交付時間，并修改合同或簽訂補充協議。

　　(二)新冠疫情致使購房者不能如期取得銀行貸款導致購房者不能如期支付房款，購房者是否應承擔違約責任?

　　此處需重點關注新冠疫情是否影響貸款辦理及發放，或購房者是否存在客觀難以辦理貸款事宜的情況。比如，銀行應政府要求暫停營業、暫停審批貸款、遲延審批貸款、暫停或遲延發放貸款，或購房者被醫學隔離等。如果符合這些情況，則購房者無需承擔違約責任。

　　需特別提示的是，不可抗力及情勢變更的適用均強調相關情形的客觀性及因果關系，因此，如貸款銀行并未因新冠肺炎疫情暫停或暫緩貸款業務，購房者亦未被醫學隔離，僅由于購房者擔心被感染而拒絕外出辦理貸款相關事宜導致無法及時取得銀行貸款的，不適用不可抗力原則。

　　(三)新冠疫情導致開發商和購房者未能按照商品房預約合同的約定簽訂商品房買賣合同或支付定金的，開發商和購房者是否應當承擔違約責任?

　　實踐中，在簽署正式的商品房買賣合同之前，開發商和購房者往往先簽署《認購書》《預訂書》《意向書》等文件，并約定一定期限后或滿足一定條件后，雙方簽訂正式的商品房買賣合同。商品房預約合同往往規定，購房者須向開發商交納一定金額的定金或類似款項。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第4條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還購房者。因此，如果開發商和購房者無法按約簽訂商品房買賣合同系受新冠肺炎疫情的影響，則該種影響應屬于前述條款規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，故在此情況下開發商應將定金返還購房者，買賣雙互不追究對方責任。

　　(四)新冠疫情背景下，購房者延遲支付購房款的，是否應當承擔違約責任?

　　雖然疫情可能會對購房者的收入產生影響，但是并不必然構成其延遲付款的法定事由。

　　另外，考慮到新冠疫情的影響，很多銀行都制定了延期還款的措施。同樣的，為了響應防控疫情的號召，維護交易的穩定性，樹立企業的社會形象，建議各房地產企業對因疫情原因不能如期付款的購房者給予一定的寬限期。

　　四、新冠疫情引發的商業房地產租賃法律問題

　　(一)房屋承租人是否有權以新冠疫情為由，要求出租人減免租金?

　　參照非典期間各地法院的相關判例，根據《合同法》第五條公平原則，對新冠疫情期間的房屋租金進行處理較為適宜。

　　承租方提出減免租金需要具備以下兩個條件：首先，減免租金的前提是租賃房屋的正常使用受到了影響，包括完全無法使用房屋，比如飯店賓館無法營業，交通運輸場所停運;無法按照正常狀態合理使用房屋，比如快遞業雖然可以正常經營，但是工人無法返工，實際上快遞業仍受到嚴重影響。其次，承租方因經營受到影響進而營業收入減少。實踐中也存在雖然經營受到影響，但未影響實際收入的情況，比如盒馬生鮮等超市，因新冠疫情影響，線上外賣業務大增。只有具備以上兩個條件，承租人才可以依據法律關于不可抗力和公平原則的規定，要求減免租金。

　　(二)新冠疫情對房屋租賃合同當事人的合同解除權有哪些影響?

　　根據《合同法》第九十四條之規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可解除合同。因此，當事人是否有權解除合同，需要結合當事人之間的約定、新冠疫情的發展階段、新冠疫情與履約不能或履約困難之間的因果關系以及新冠疫情影響的程度等因素綜合考量，判斷其是否屬于不能實現合同目的的情況，方能確定。

　　新冠疫情導致合同目的無法實現可分為兩種情況，一是新冠疫情引起政策變化導致合同目的無法實現;二是新冠疫情本身導致合同目的無法實現。房屋租賃合同一般存在比較長的履行期間，若新冠疫情僅影響了其中一段時間，即使合同當事人遭受了一定的經濟損失，法院通常也不會認定由于新冠疫情導致合同目的無法實現。只有在新冠疫情導致合同目的徹底喪失的情況下，法院或仲裁機構才有可能判決或裁決解除合同。

　　(三)房屋租賃合同當事人是否有權以新冠疫情為由主張免除或者減輕責任?

　　《合同法》第一百一十七條第一款規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”當事人因新冠疫情影響而違約，其究竟是不承擔違約責任、部分承擔違約責任還是不能免責仍需承擔違約責任，需要具體情形具體分析，很大程度上取決于新冠疫情對當事人履約能力的影響。只有在新冠疫情確實客觀上影響了房屋租賃合同當事人的正常履約能力，法院或仲裁機構才有可能判決或裁決當事人免于或部分免于承擔違約責任。

　　五、新冠疫情引發的建設工程施工合同法律問題

　　(一)在建設工程施工合同中，因新冠肺炎疫情產生的不可抗力相關費用如何承擔?

　　關于不可抗力產生的費用分擔應當遵從雙方合同約定。如在《建設工程施工合同示范文本》2017版(GF—2017—0201)(以下簡稱《示范文本》)通用條款 17.3 條“不可抗力后果的承擔”約定:“不可抗力引起的后果及造成的損失由合同當事人按照法律規定及合同約定各自承擔。不可抗力發生前已完成的工程應當按照合同約定進行計量支付。不可抗力導致的人員傷亡、財產損失、費用增加和(或)工期延誤等后果，由合同當事人按以下原則承擔:(1)永久工程、已運至施工現場的材料和工程設備的損壞，以及因工程損壞造成的第三人人員傷亡和財產損失由發包人承擔;(2)承包人施工設備的損壞由承包人承擔;(3)發包人和承包人承擔各自人員傷亡和財產的損失;(4)因不可抗力影響承包人履行合同約定的義務，已經引起或將引起工期延誤的，應當順延工期，由此導致承包人停工的費用損失由發包人和承包人合理分擔，停工期間必須支付的工人工資由發包人承擔;(5)因不可抗力引起或將引起工期延誤，發包人要求趕工的，由此增加的趕工費用由發包人承擔;(6)承包人在停工期間按照發包人要求照管、清理和修復工程的費用由發包人承擔。”

　　(二)受疫情事件的影響，當事人能否解除施工合同?

　　根據《合同法》第九十四條之規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可解除合同。因此，判斷是否享有合同解除權的關鍵在于如何認定不能實現合同目的。如果因為不可抗力的影響，建設單位或施工企業長期無法進行施工，導致與其當初訂立合同所依據的相關條件發生重大變化，建設單位和施工單位均有權要求解除合同。例如，《建設工程施工合同示范文本》(GF—2017—0201)第 17.4 條約定:“因不可抗力導致合同無法履行連續超過 84 天或累計超過 140 天的，發包人和承包人均有權解除合同”。因此，建設單位和施工單位可參照此條綜合考慮合同解除條件是否成就，不得以疫情導致不可抗力為由隨意行使解除權。

　　(三)疫情持續期間，房地產企業應如何對施工單位進行項目管理?

　　針對政府不復工開業、不進行任何聚集性活動的要求，建議及時對有關承包人發出通知，強調堅決執行政府決定，絕不允許未經批準擅自復工，開展經營活動。同時，建議各房地產企業向各項目承包人發出通知，要求承包人負責妥善照管工程并提供安全保障，采取必要措施確保工程質量及安全，防止因暫停施工擴大損失。對政府投資由公司代建的項目，項目承包人應立即通知建設單位(政府部門)和監理人，書面說明不可抗力和受阻礙的詳細情況，并提供必要的證明。承包人按照合同約定期限和程序向建設單位(政府部門)提出工期和費用索賠，避免后期因未及時索賠不符合審計要求而發生重大爭議影響施工進度或結算。

　　(四)施工企業是否有權申請順延工期?

　　《合同法》第一百一十七條第一款規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”施工企業因為此次疫情影響，不能按照原定時間進行開復工的，有權根據合同約定向發包人或監理人申請順延工期。當然，如果是施工企業原因發生了延誤，本應已竣工的工程遭遇此次疫情，則施工企業無權要求就此次疫情申請延期。

　　(五)施工企業如何申請工期順延?

　　在發生不可抗力情況下，施工企業應按照合同(以《示范文本》為例)約定，提出相關主張。

　　1.通知發包人和監理人

　　不可抗力的通知。施工企業應當在此次疫情發生后，立即通知發包人和監理人，書面說明此次不可抗力對其造成的影響，尤其是對原定開復工時間和后續工期造成的影響，并提出相應的工期順延的申請。

　　施工企業應根據具體情況向發包人和監理人提交報告，建議根據政府相關通知及本項目的具體情況來確定提交報告的次數和時間，在政府相關部門就開復工時間提出相關通知時提交一次，在發生對工程實施產生重大影響的其他情況時也要相應提交。最后，不可抗力事件結束后28天內應提交最終報告及有關資料。如果此次疫情對施工不再存在較大影響時視為不可抗力事件的結束，此次疫情的結束應以政府相關主管部門的認定為準。

　　2.提供必要的證明

　　由于此次疫情是眾所周知的事情，就本次疫情的發生無須提供相關證明。但就本次疫情對施工企業造成的實際影響和損失，施工企業需要提供相關證明，施工企業應保管并收集相應的證據。

　　3.采取避免和減少工期延誤的措施

　　遭受不可抗力的施工企業雖有權要求順延工期，但仍有義務采取措施避免工期的進一步延誤。這些措施主要包括:在原勞務分包企業的勞務工人主要來源于主疫區，不能及時派出足夠勞務人員的情況下，積極協調其他地區的勞務分包企業補足相關勞務人員;在原材料設備供應商受影響無法及時供貨情況下，積極尋找可替代的供應商;在本企業項目管理人員因感染等情況無法及時到崗情況下，與發包人協商更換相關管理人員;采取相應的趕工技術措施，經發包人同意后實施。

　　施工企業在采取相關措施時，應保留相應的證據材料，并及時通知發包人和監理人。部分措施，在發包人同意的情形下才可以采取，如趕工措施等。

　　(六)施工企業如何索賠損失?

　　1.損失分擔的問題

　　我國法律并未規定不可抗力造成的損失如何分擔，《示范文本》雖提出合理分擔，但未明確約定分擔比例。建議施工企業對其停工費用明細，首先要經過發包人的審核和確認，至于雙方各分擔多少，由雙方協商確定。確定各自分擔比例時，可以著重考慮以下因素:承包人利潤率、承包人虧損金額、發包人的承受能力、發包人的獲得情況、發包人的損失情況、承包人損失金額的大小、承包人的履約表現、損失大小占承包合同標的額的比例等。

　　此外，根據《示范文本》的約定，施工企業在停工期間按照發包人要求照管、清理和修復工程的費用由發包人承擔，但這些費用不得與上述停工費用重復主張。

　　2.防控疫情措施增加費用的問題

　　建筑工地配備溫度計、防護口罩、消毒液、洗滌用品等防疫物資，設置單獨隔離觀察宿舍，每天消毒，施工現場和生活區、辦公區設置廢棄口罩專用收集容器……施工企業的前述防控措施，必然發生“防控疫情措施增加費用”。這些防控措施一方面是為了執行政府主管部門的強制要求，另一方面也是為了減少和防止疫情對項目實施造成影響，其性質類似于新增了一項非因承包人原因所導致的措施項目，因此，此項費用應由發包人承擔。

　　3.疫情導致的人、材、機價格上漲增加費用的問題

　　從目前疫情的發展來看，工程開工后，人、材、機價格上漲是大概率事件。那么，人、材、機價格上漲的成本增加應如何分擔呢?

　　其一，人、材、機價格上漲的原因是多方面的。價格上漲是否僅為此次疫情所導致的，有沒有其他因素導致人、材、機價格的上漲，需要分析清楚。但是，事實上，各種因素糾纏在一起，是很難分清的。施工企業欲主張調整合同價款，需要提供相關證據，證明相關的漲價是此次疫情所導致。

　　其二，即便漲價是因此次疫情所導致，作為不可抗力影響的一個結果，在合同沒有約定、法律沒有規定的情況下，發包人是否有義務分擔此種漲價損失，存在爭議。

　　因此，首先應按照合同約定的人、材、機調價條款約定處理此次漲價問題，通常施工合同會約定人、材、機價格漲跌超過一定幅度的情況下，雙方可按照合同約定的調價方法調整合同價款;其次，如合同約定為固定價格，不隨人、材、機價格漲跌而調整，此時需要考慮是否可適用情勢變更原則處理，如果價格漲幅嚴重超出施工企業預期，不屬于正常的商業風險，可以考慮按照情勢變更原則要求變更相應的價格條款;最后，如因為各方面條件限制，無法適用情勢變更原則處理，且價格漲幅確實令施工企業遭受重大損失，可考慮按照公平原則處理，由發包人適當承擔部分漲價損失。

　　六、新冠疫情引發的物業服務法律問題

　　(一)物業服務企業在小區新冠疫情防控工作中有哪些義務?

　　物業服務企業在小區新冠疫情防控工作中，除做好基本的環境衛生綠化養護、秩序和設施設備維護等工作外，首先需做好小區消毒、出入管理等防疫工作，包括出入人員量測體溫、公共區域定時消毒、防護預防知識宣傳提示，加強衛生管理工作等;其次，應積極履行勸阻制止報告義務，發現傳染病病人或者疑似傳染病病人以及有人傳播虛假信息時，及時向街道辦事處、區縣物業行政主管部門及疾病預防控制機構報告。

　　主要法律依據：《傳染病防治法》第三十一條規定:“任何單位和個人發現傳染病病人或者疑似傳染病病人時，應當及時向附近的疾病預防控制機構或者醫療機構報告。”《突發事件應對法》第五十四條規定:“任何單位和個人不得編造、傳播有關突發事件事態發展或者應急處置工作的虛假信息。”第五十六條規定:“受到自然災害危害或者發生事故災難、公共衛生事件的單位，應當立即組織本單位應急救援隊伍和工作人員營救受害人員，疏散、撤離、安置受到威脅的人員，控制危險源，標明危險區域，封鎖危險場所，并采取其他防止危害擴大的必要措施，同時向所在地縣級人民政府報告……突發事件發生地的其他單位應當服從人民政府發布的決定、命令，配合人民政府采取的應急處置措施，做好本單位的應急救援工作，并積極組織人員參加所在地的應急救援和處置工作。”第六十六條規定:“單位或者個人違反本法規定，不服從所在地人民政府及其有關部門發布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予處罰。”《安徽省物業管理條例》第七十二條第二款規定:“物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”

　　(二)物業服務企業對小區實施封閉性管理有無法律依據?

　　有。

　　主要法律依據：《傳染病防治法》第九條第一款規定:“國家支持和鼓勵單位和個人參與傳染病防治工作。各級人民政府應當完善有關制度，方便單位和個人參與防治傳染病的宣傳教育、疫情報告、志愿服務和捐贈活動。”第四十二條第一款規定:“傳染病暴發、流行時，縣級以上地方人民政府應當立即組織力量，按照預防、控制預案進行防治，切斷傳染病的傳播途徑，必要時，報經上一級人民政府決定，可以采取下列緊急措施并予以公告:……(五)封閉可能造成傳染病擴散的場所。《安徽省新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急綜合指揮部關于各市實施封閉式管理的指導意見》以及安徽省各市新型冠狀病毒肺炎疫情防控應急綜合指揮部關于全面實施封閉式管理的通告中均提出小區“封閉式管理”，物業服務企業應當按照所屬地方政府的要求予以執行。同時，物業服務企業可以參照中國物業管理協會發布的《物業管理區域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引(試行)》第四條“防控操作指引”第(三)款“出入控制”相應措施對小區采取“封閉式管理”。

　　(三)業主不配合測試體溫或體溫超標，物業服務企業能拒絕業主進入小區嗎?

　　可以。

　　主要法律依據：《物業管理條例》第二條、《安徽省物業管理條例》第二條第二款均規定:本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　物業服務企業具有維護管理區域衛生的職責，物業服務企業對于不配合測試體溫的業主，有權拒絕進入小區。

　　(四)物業服務企業能否禁止“武漢及其周邊地區返回人員”從住宅處外出?業主不予配合怎么辦?

　　可以依法禁止。

　　如業主不予配合，物業服務企業應避免采取任何強制性措施，但應及時向當地衛生健康部門報告，必要時可以向公安部門報警。

　　主要法律依據：根據《關于加強新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區防控工作的通知》(肺炎機制發〔2020〕5號)的規定，社區要發布告示，要求從疫區返回人員應立即到所在村支部或社區進行登記，并到本地衛生院或村醫或社區衛生服務中心進行體檢，每天兩次體檢，同時主動自行隔離 14 天。

　　《突發公共衛生事件應急條例》第四十四條規定: “在突發事件中需要接受隔離治療、醫學觀察措施的病人、疑似病人和傳染病病人密切接觸者在衛生行政主管部門或者有關機構采取醫學措施時應當予以配合;拒絕配合的，由公安機關依法協助強制執行。”

　　物業服務企業應當配合所在社區做好“武漢及其周邊地區返回人員”的居家隔離工作。物業服務企業對需要隔離的人員負有登記、報告的義務，建議物業服務企業與該部分業主做好解釋工作，說服其做好自我隔離的工作，同時物業服務企業應做好跟蹤觀察工作。

　　(五)小區業主在交流群發布或轉發疫情謠言的，物業服務企業應如何處理?

　　對小區業主在業主交流群中發布或轉發疫情謠言的，物業服務企業應及時制止，同時可向相關部門舉報該散布謠言的行為。

　　主要法律依據：《突發事件應對法》第六十五條規定:“違反本法規定，編造并傳播有關突發事件事態發展或者應急處置工作的虛假信息，或者明知是有關突發事件事態發展或者應急處置工作的虛假信息而進行傳播的，責令改正，給予警告;造成嚴重后果的，依法暫停其業務活動或者吊銷其執業許可證;負有直接責任的人員是國家工作人員的，還應當對其依法給予處分;構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予處罰。”《治安管理處罰法》第二十五條規定:“有下列行為之一的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款;情節較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款:(一)散布謠言，謊報險情、疫情、警情或者以其他方法故意擾亂公共秩序的......”《刑法》第二百九十一條之一第二款規定:“編造虛假的險情、疫情、災情、警情，在信息網絡或者其他媒體上傳播，或者明知是上述虛假信息，故意在信息網絡或者其他媒體上傳播，嚴重擾亂社會秩序的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制;造成嚴重后果的，處三年以上七年以下有期徒刑。”最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部《關于依法懲治妨害新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控違法犯罪的意見》第二條第(六)項：“編造虛假的疫情信息，在信息網絡或者其他媒體上傳播，或者明知是虛假疫情信息，故意在信息網絡或者其他媒體上傳播，嚴重擾亂社會秩序的，依照刑法第二百九十一條之一第二款的規定，以編造、故意傳播虛假信息罪定罪處罰。編造虛假信息，或者明知是編造的虛假信息，在信息網絡上散布，或者組織、指使人員在信息網絡上散布，起哄鬧事，造成公共秩序嚴重混亂的，依照刑法第二百九十三條第一款第四項的規定，以尋釁滋事罪定罪處罰。利用新型冠狀病毒感染肺炎疫情，制造、傳播謠言，煽動分裂國家、破壞國家統一，或者煽動顛覆國家政權、推翻社會主義制度的，依照刑法第一百零三條第二款、第一百零五條第二款的規定，以煽動分裂國家罪或者煽動顛覆國家政權罪定罪處罰。”

　　(六)物業服務企業是否應暫時關閉小區內會所、兒童區域等人員聚集的場所?

　　應暫時關閉。會所、兒童區域等人員聚集的場所屬于可能造成傳染病擴散的場所，物業服務企業應關閉該部分場所，以阻斷疫情擴散的途徑。

　　主要法律依據：《突發事件應對法》第十一條第二款規定:“公民、法人和其他組織有義務參與突發事件應對工作。”第四十五條第一款第(七)項規定:“關閉或者限制使用易受突發事件危害的場所，控制或者限制容易導致危害擴大的公共場所的活動;”《傳染病防治法》第四十二條第一款第(五)項規定:“封閉可能造成傳染病擴散的場所。”

　　(七)物業服務企業是否有權告知其他業主小區內被隔離的人員涉及個人隱私的有關信息?

　　物業服務企業無權披露涉及個人隱私的有關信息、資料。

　　《傳染病防治法》第十二條第一款規定:“……疾病預防控制機構、醫療機構不得泄露涉及個人隱私的有關信息、資料。”同樣，物業服務企業對獲取的被隔離的人員信息負有保密義務，不得對外披露該部分人員的信息，包括姓名、房號、身份證號碼等等，但應對其他業主履行提醒義務，注意防護安全。

　　(八)物業服務企業能否以防疫新冠病毒為由，向業主收取相關費用?

　　在尚無法律政策明確規定的情況下，物業服務企業不得擅自以防疫新冠病毒為由，向業主收取相關費用。

　　(九)業主欠繳物業費，或經催促后仍未繳納，欠費期間物業服務企業是否有權拒絕提供該戶門口區域的消毒服務?

　　無權。

　　防疫時期的消毒工作已不屬于單純的物業服務，而是配合政府行為的義務性工作。即使雙方未在合同中作出明確約定，根據《突發事件應對法》第五十六條等相關法律規定，在特殊時期，物業服務企業也必須按照政府決策，配合政府采取應急處置措施，做好本單位相關應急工作。

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