目前我國(guó)新商品房的供需不足、戶籍的寬松政策帶來(lái)源源不斷的客戶需求、新一線城市的定位，都使得如火如荼的房地產(chǎn)交易日新月異、欣欣向榮，房地產(chǎn)居間服務(wù)必將大有作為，在此過(guò)程中應(yīng)注意有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控。

一、房地產(chǎn)中介公司的法律身份與法律地位。

《合同法》第四百二十四條規(guī)定：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)上述規(guī)定：房地產(chǎn)中介公司的法律身份是居間人，法律地位為居間地位，該條規(guī)定還明確了房地產(chǎn)中介公司在居間服務(wù)過(guò)程中的主要兩大法律義務(wù)：報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)。只有明白了自己是誰(shuí)，才能正確面對(duì)居間合同的其他法律關(guān)系主體，才能防范買賣雙方出現(xiàn)“一個(gè)賣房子的憑啥收這么多錢”的錯(cuò)誤、扭曲心理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出給你“一個(gè)家、一個(gè)未來(lái)、一個(gè)新世界”的社會(huì)價(jià)值。

二、房地產(chǎn)中介公司作為居間人的法律職責(zé)。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項(xiàng)：

(一)是否與委托房屋有利害關(guān)系;

(二)應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;

(三)委托房屋的市場(chǎng)參考價(jià)格;

(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn);

(五)房屋交易涉及的稅費(fèi);

(六)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn);

(七)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間;

(八)其他需要告知的事項(xiàng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)當(dāng)事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面告知材料應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人簽名(蓋章)確認(rèn)。

第二十二條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋承購(gòu)、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托人身份證明等有關(guān)資料。

上述規(guī)定告訴房地產(chǎn)中介公司“要做什么”，且詳盡規(guī)范了房地產(chǎn)中介公司的基本法律義務(wù)和法律職責(zé)，只有明確了該做什么，才能讓買賣雙方理解居間人的合同義務(wù)，從而在房地產(chǎn)中介公司履行完義務(wù)后，違約方或守約方均沒(méi)有任何理由同房地產(chǎn)中介公司產(chǎn)生中介費(fèi)的糾紛。但上述規(guī)定也提出了嚴(yán)格要求：即書面告知義務(wù)，若房地產(chǎn)中介公司未依法履行上述義務(wù)，將會(huì)面臨承擔(dān)賠償責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)居間合同簽訂前的風(fēng)險(xiǎn)防控

1、買賣雙方的主體合法性的審查。

即買賣雙方系適格的法律關(guān)系主體，符合法定條件和當(dāng)?shù)氐姆课萁灰渍撸淮嬖谌魏谓菇灰椎那樾巍?/p>

2、交易標(biāo)的合法性審查。

房地產(chǎn)中介公司應(yīng)審查交易房屋有無(wú)查封、抵押、異議登記、出租、權(quán)屬爭(zhēng)議等事項(xiàng)，確保合同標(biāo)的能夠合法地進(jìn)行交易，若房地產(chǎn)中介公司未盡合法性審查義務(wù)，將會(huì)承擔(dān)賠償責(zé)任，

3、如實(shí)告知房屋狀況及買賣雙方身份情況。

4、告知買賣雙方將要簽訂的房屋買賣合同與居間合同的內(nèi)容，并提示交易風(fēng)險(xiǎn)。

四、跳單的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

跳單是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介公司簽署了房地產(chǎn)委托交易合同，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了促使買賣雙方洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，買賣一方或雙方為了逃避支付中介費(fèi)的義務(wù)，跳過(guò)中介而私自簽訂買賣合同的行為。對(duì)于房地產(chǎn)中介公司最頭疼的跳單行為，我們建議約定禁止跳單條款，即在《看房確認(rèn)書》、《看房意向書》、《委托交易合同》中約定三個(gè)月以下的的禁止跳單條款，并約定由違約方支付中介費(fèi)并承擔(dān)賠償損失的法律責(zé)任，防止出現(xiàn)跳單的風(fēng)險(xiǎn)。

我市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)恰逢四季如春，在房地產(chǎn)交易繁榮的同時(shí)房地產(chǎn)中介公司應(yīng)當(dāng)避免可能出現(xiàn)的上述法律風(fēng)險(xiǎn)。在此希望房屋價(jià)格能理性回歸，房地產(chǎn)中介服務(wù)錦上添花。

原創(chuàng)： 王磊律師 陜西權(quán)誠(chéng)律師事務(wù)所 2018-06-01