公司在日常的經(jīng)營過程中，都會(huì)面臨著各種各樣的法律風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司也不例外。在面對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，公司也不是無能為力的，人們可以通過各種方法防范法律風(fēng)險(xiǎn)減少財(cái)產(chǎn)損失。下面小編就為大家總結(jié)了物業(yè)公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范的方法。

一、治安風(fēng)險(xiǎn)

該風(fēng)險(xiǎn)主要指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人的行為造成業(yè)主或物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，業(yè)主多要求物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任取決于其是否完全履行了法定或合同約定的安保義務(wù)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，保證監(jiān)控設(shè)備的良好運(yùn)行、保安按時(shí)巡邏、外來人員嚴(yán)格登記等物業(yè)管理工作，則物業(yè)公司無需承擔(dān)責(zé)任。原因在于此類事故具有突發(fā)性甚至是違法犯罪，物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)上不可能具備完全避免上述事情發(fā)生的能力，故在其履行完畢相應(yīng)法定或約定的安保義務(wù)后，即無需承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)也不應(yīng)被無限放大。

因此，物業(yè)合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些安保職責(zé)，具體提供哪些安保服務(wù)，約定的服務(wù)水平不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定提供服務(wù)，加強(qiáng)管理，遇見突發(fā)事件，第一時(shí)間報(bào)案并及時(shí)協(xié)助公安機(jī)關(guān)工作。

二、停車服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)主停放在收費(fèi)停車場(chǎng)的車輛遭受被劃等損失時(shí)通常會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予賠償，甚至?xí)虼司芙^繳納物業(yè)費(fèi)。

對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確保停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，有合法的經(jīng)營手續(xù)，在簽訂停車場(chǎng)使用協(xié)議時(shí)應(yīng)明確所收取的費(fèi)用是否包括車輛看管費(fèi)。若不包括，應(yīng)對(duì)此明確說明。另外，可在停車場(chǎng)顯著位置放置告示牌，明示停車服務(wù)內(nèi)容。

三、消防風(fēng)險(xiǎn)

消防安全責(zé)任重大，關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的生命安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)時(shí)，即應(yīng)確認(rèn)該物業(yè)是否通過消防驗(yàn)收。如未通過，不應(yīng)為業(yè)主辦理入住手續(xù)。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)保持消防通道暢通、消防設(shè)施運(yùn)行良好外，在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，還應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在損壞公共消防設(shè)施和器械的行為，對(duì)損害行為應(yīng)及時(shí)制止，必要時(shí)應(yīng)報(bào)告消防主管部門處理。

四、設(shè)備、設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施承擔(dān)管理維護(hù)責(zé)任，那么，這些部位、設(shè)施存在隱患的話也就相應(yīng)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接手物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)其現(xiàn)狀與各方進(jìn)行書面確認(rèn)，并在物業(yè)合同中細(xì)化維修費(fèi)用的承擔(dān)主體，在履行物業(yè)合同過程中及時(shí)檢查、修復(fù)設(shè)施、設(shè)備，保證相關(guān)設(shè)備保持良好的狀態(tài)并做好維修記錄。若一時(shí)難以修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護(hù)措施。對(duì)于需要大中修的設(shè)施設(shè)備應(yīng)及時(shí)制定維修計(jì)劃并報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，及時(shí)修復(fù)以做到防患于未然。

五、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行物業(yè)綠化、消殺時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)在相應(yīng)范圍設(shè)置安全的障礙物，并在障礙物前設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，警示行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)公示實(shí)施消殺的時(shí)間安排，提示要注意未成年人和寵物的安全，消殺完成后的一定時(shí)間，仍需在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的警示標(biāo)識(shí)，以避免造成業(yè)主或使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害。

另外，還要注意對(duì)地面的及時(shí)清潔，注意室內(nèi)外的防滑工作，特別是在暴風(fēng)、暴雨過后應(yīng)及時(shí)檢查服務(wù)區(qū)內(nèi)是否存在安全隱患。

六、收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)合同中，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供各項(xiàng)服務(wù)的等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)此的約定應(yīng)尊重客觀事實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)做出超出自身服務(wù)能力的承諾。否則，業(yè)主可能以物業(yè)服務(wù)不符合約定主張服務(wù)費(fèi)過高。另外，應(yīng)在合同中將有償收費(fèi)項(xiàng)目細(xì)化，以免雙方因某項(xiàng)服務(wù)是否應(yīng)另行收費(fèi)發(fā)生糾紛。

在出現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)發(fā)放書面催繳通知，以免超過訴訟時(shí)效。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等其他費(fèi)用，同時(shí)應(yīng)注意保留好記錄，如入戶抄取的水表數(shù)應(yīng)讓業(yè)主或使用人簽字確認(rèn)，以免造成日后追繳的舉證難問題。

七、服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)從訂立和發(fā)展來看，可以分為前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險(xiǎn)與日常物業(yè)管理的合同風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中合同風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在訂立過程和履行過程。

物業(yè)服務(wù)合同期限方面規(guī)定較為簡單，這類風(fēng)險(xiǎn)來自對(duì)物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實(shí)踐中要多與業(yè)主溝通，了解對(duì)方對(duì)期限方面的確切認(rèn)知。

八、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

自然災(zāi)害包括地震、高溫、臺(tái)風(fēng)、暴雨、雷擊、泥石流等。物業(yè)管理企業(yè)不具備抵抗大的自然災(zāi)害的能力,但具有預(yù)報(bào)、通知、采取積極防御措施的義務(wù)和責(zé)任。在自然災(zāi)害可能來臨之前,物業(yè)管理者要積極聽取當(dāng)?shù)靥鞖忸A(yù)報(bào),了解預(yù)警信號(hào),并全面思考可能的不安全隱患。在自然災(zāi)害來臨之前,，樹立防御意識(shí)，用排查的方式擬訂自然災(zāi)害防御計(jì)劃或防御措施。

九、其他風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于有些專業(yè)服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托給專業(yè)公司，但是在選擇專業(yè)公司時(shí)要注意選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的公司。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將因選擇不當(dāng)對(duì)相關(guān)事故承擔(dān)賠償責(zé)任等。

物業(yè)管理在服務(wù)過程中,要從全體員工和業(yè)主的意識(shí)領(lǐng)域著手,按照嚴(yán)密的事件發(fā)生、發(fā)展、造成后果的思路,制定嚴(yán)密的管理細(xì)則和流程,提高法律及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、規(guī)范服務(wù)，做好事前、事中、事后預(yù)防工作，從根本上消除、減少風(fēng)險(xiǎn)，降低損失!

綜上所述，物業(yè)公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的不同類型選擇不同的防范風(fēng)險(xiǎn)的方法。一般來說，首先要預(yù)見到各種風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)制定不同的處理方案。但是，對(duì)于不能事前預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，就需要聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問進(jìn)行處理。

來源：律師365整理