疫情下地產開發的相關法律實務解答

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　　疫情影響下的商品房銷售相關問題

　　01、　對于房地產開發企業來說，是否可以用疫情影響主張延期交房?　若合同未約定或約定不明，此次疫情對該具體合同的履行是否構成不可抗力，房企能否援引不可抗力而主張順延交房日期，應區分不同情況而定。

　　(1) 如房企在新型肺炎疫情爆發前已經存在延期交房的情形，根據《中華人民共和國合同法》等相關法律法規規定，當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任，仍應依合同約定或法律規定承擔違約責任;(2) 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限內，但房屋因受疫情防控的實質影響無法具備交房條件而導致延期交房的，我們認為，房企可主張順延交房日期，并可免除部分或全部責任;(3) 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限之后，且房企并未根本上受到新型肺炎疫情的實質影響，我們認為，房企應按時履行交房義務，不可按照不可抗力的規定免除部分或全部責任;

　　(4) 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限之后，房企在疫情持續期間受到了如施工單位人員因確診/疑似新型肺炎導致其他工人隔離、施工現場封閉、政府部門要求停工、工程所必須的設備、原材料供應商受政府管制影響無法按期到貨導致工期延誤等原因造成無法按期交房的，我們認為，房企可主張順延交房日期，并可免除部分或全部責任。

　　02、　對于房地產開發企業來說，是否可以用疫情影響主張延期辦理產證?針對產證辦理事宜而言，房地產開發企業是否可以用疫情主張延期辦理產證應區分不同情況而定。

　　(1)如《商品房買賣合同》約定的辦理產證日期在疫情發生之前，根據《中華人民共和國合同法》等相關法律法規規定，當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任，仍應依合同約定或法律規定承擔違約責任;

　　(2)如《商品房買賣合同》約定的辦理產證日期在疫情發生時或發生后的，則：

　　如因房產交易部門無法正常受理產證辦理事宜(延遲復工、流程時間加長等)而導致房地產開發企業延誤產證辦理的，房地產開發企業可以本次疫情作為免責事由進行抗辯，但應在房產交易部門可正常辦理產證后計時辦理;

　　如因房地產開發企業無論是否受疫情影響，在約定時間自身均不具備辦理產證的條件，如非因疫情導致的延期竣工等，房地產開發企業仍應承擔《商品房買賣合同》中約定的違約責任;

　　如房地產開發企業在疫情發生前即存在導致延期辦證的行為，若因疫情影響共同導致無法按約辦理產證的，如因疫情導致無法復工等無法及時修正前期過錯，應當依據具體情況、按照各方過錯程度確定損失的承擔主體及比例。

　　03　對于房地產開發企業來說，應該采取哪些措施對延期交房的風險進行應對?

　　如本次新型肺炎疫情及政府采取的緊急措施并未對房企履行正常交房義務產生實質影響(特別是房屋已正常竣工驗收且具備交房條件的)，我們建議房企應如期向購房人發出《交房通知書》，及時履行通知及交付房屋義務。如購房人收到《交房通知書》后自行要求延期交房，我們建議房企應與購房人另行協商確定交房時間并及時簽署書面補充協議。

　　如本次新型肺炎疫情及政府采取的緊急措施確實從根本上實質阻礙了房企按照商品房預售合同約定按時交房，我們建議房企應當及時、盡快以書面方式通知購房人有關延期交房的情況，同時提供書面材料證明不可抗力的發生以及導致房企受實質影響的事實。如購房人同意延遲交房的，應另行協商確定交房時間并及時簽署書面補充協議。

　　此外，房企在本次疫情中應做好相關證據的搜集和留存工作，例如政府、醫療機構等相關部門出具的疫情報告、停工通知、人員隔離照片等相關證據，以證明確實受到了疫情的實質影響，以免發生糾紛時無法舉證。

　　04、對購房者來說，因疫情影響無法按約簽訂商品房買賣合同，購房者是否可以要求免責?

　　因此次疫情影響，國務院及各地政府均就春節假期延期、延期復工安排等進行了規定。以下情況均可適用不可抗力免責事由：(1) 若《認購協議》約定的簽訂《商品房買賣合同》時間在延期復工期間，購房者或房地產開發企業無法按約簽訂的;(2) 購房者因特殊地域交通管制、特殊疫情管控措施無法正常出行的，或因感染或疑似感染處于治療或觀察期導致無法按約簽訂的。

　　05、對購房者來說，因疫情影響逾期支付購房款，購房者是否可以主張免責?

　　因購房者的購房款以何種原因籌集并非《商品房買賣合同》的約定，購房者在簽訂合同時即應當確保在規定時間內可擁有足額的款項。同時，購房者可以通過網站轉賬功能、ATM機資助轉賬功能進行購房款的支付，而前述功能在通常情況下并不會受到疫情影響。因此，除非出現因疫情影響銀行轉賬功能受限、款項確實無法支付的情況，否則購房者不能單純以發生疫情主張減免逾期付款的違約責任。特別的，若購房者因感染疫情而處于治療階段、隔離階段或者購房者屬于參加防疫工作的醫務工作人員等，需特別關注其是否確實無法如期履行支付購房款義務，以確定其是否可對此主張免責。

　　06、因疫情影響，　購房者未按約定償還銀行購房貸款，　購房者及開發商是否可以主張免責?

　　根據中國人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局于2020年2月1日發布的《關于進一步強化金融支持放空新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》的內容，因感染新型肺炎住院治療人員、隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員、受疫情影響暫時失去收入來源的人群等五類人員，可以合理延后還款期限。隨后，各大銀行也進行了細則的發布，如中國銀行要求為：

　　對參加疫情防控的醫護人員、政府工作人員及因疫情被隔離人員，在疫情期間個人貸款發生逾期的，不視為違約，不納入違約客戶名單，并可申請征信修復。湖北地區個人貸款客戶還款寬限期延長為11天，寬限期內不計收罰息，不納入違約客戶名單。對于湖北地區受疫情影響暫時失去收入來源的人群，可根據實際情況給予3-6個月延遲還本安排，寬限期內只還息不還本，并可申請延長貸款期限;是否滿足條件需由當地銀行網點確認具體條件。

　　因此，若購房者符合前述條件的，可在寬限期內免責;房地產開發企業若對此承擔擔保責任的，也可在寬限期內主張免責。具體應以各銀行發布細則的要求為準。

　　<二>疫情影響下的商業租賃及長租公寓相關問題

　　07、新冠疫情是否構成商業租賃項下的不可抗力?新冠疫情是構成商業租賃項下的不可抗力還是情勢變更目前尚有爭議，就2003年非典疫情影響的商業租賃爭議，法院判決依據更多傾向于“公平原則”、“情勢變更”。具體為：

　　(1) 對于商業租賃運營受此次新冠疫情影響是屬于不可抗力還是情勢變更尚有爭議

　　2003年“非典”疫情發生后，《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(已廢止)曾規定:“因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條[i]的規定妥善處理。”即目前可參照的關于新冠疫情可依據不可抗力進行處理的規定。但根據最高人民法院于2009年發布的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》，該司法解釋第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”即情勢變更原則。因商業租賃中收疫情影響也同樣適用情勢變更原則，因此對于商業租賃項下產生的影響是否有統一適用標準，目前尚有爭議，應具體情況具體分析。 (2) 根據相關2003年“非典”涉及商業租賃的判例分析，法院對于在此類案件中認定非典疫情屬于“不可抗力”基本持非常謹慎的態度，更多適用“公平原則”、“情勢變更”而進行判決。

　　如前文所述，因商業租賃項下更多涉及商業風險，在均衡保護租賃雙方的情況下，需要綜合考慮疫情對相關業態持續經營的影響、各地政府是否有相應扶持政策等因素，根據對于非典相關案例的分析，法院更多選擇適用“公平原則”、“情勢變更”而進行判決。

　　08、　商業租賃項下的承租人是否可以依據疫情影響要求解除合同并免責?

　　該問題不可一概而論。無論是不可抗力還是情勢變更，其構成要件中均要求“合同根本不能履行”、“無法實現合同目的”，因此承租人是否可以依據疫情影響要求解除合同并免責的，應當嚴格以前述要件得以滿足來判斷。相對于短期內的疫情控制及因此遭受影響的商業經濟秩序，商業租賃項下已簽訂的租賃合同期限更長。疫情結束后，穩定的租賃關系也有利于恢復正常商業秩序，不應輕易因疫情而否定交易雙方之間的租賃合同關系。

　　09、　商業租賃項下的承租人要求不支付或者少支付租金?

　　判斷商業租賃項下的承租人是否可以要求不支付或者少支付租金，應以疫情對承租人的具體影響為基礎。針對具體要求是，應當考慮出租物業所在的區域、物業具體的用途、承租人經營的行業、是否被政府采取了管制措施等因素。一般認為通常情況下，辦公和工業用途物業的承租人受到的影響較小，且主要是受到經濟環境的間接影響，而酒店、商業物業的承租人因疫情受到的影響就較為直接和巨大;例如，在同一商業綜合體中，從事影院、餐飲的業主比從事賣場、超市的影響要大。又如，已經發生過確診疫情或疑似病例而被政府采取隔離措施的物業，則比尚未發生相關情況的影響要大，等等。

　　我們建議：承租人可以“情勢變更”的相關合同約定及法律規定，向出租人提出酌情減、免租金的書面申請;對于出租人，如出租物業是辦公、工業物業的，因一般直接影響較小，間接影響較多，不傾向于減免租金;如出租物業是商業、酒店物業的，因直接影響較大，可酌情減免租金。

　　如出租人同意承租人減免租金的，雙方通過簽訂補充協議確認;出租人不同意減免租金的的，承租人應當先按照合同約定履行租金支付義務。后續雙方再通過仲裁或訴訟協商變更合同、減免租金事宜，最終應以裁決或判決內容為準。

　　10、長租公寓的承租人是否可以根據疫情影響要求不支付或者少支付租金?對于已簽訂租賃合同的長租公寓承租人是否可以根據疫情影響要求不知?；蛘呱僦Ц蹲饨饝敺智闆r主張，具體為：

　　(1) 合同中已將疫情影響可減免租金進行約定的，雙方應根據合同約定進行主張;

　　(2) 若合同中未做約定，應當視承租人的具體情況及長租公寓所在情況來判斷承租人是否具備法定條件。在承租人正常使用租賃房屋時，不得主張要求減免租金;在承租人確因感染或疑似新冠疫情、防控控制措施等客觀情況無法使用租賃房屋的，可根據具體情況要求依據不可抗力或情勢變更原則就無法使用期間的租金要求減免。

　　<三>、　疫情影響下的開發延期及收并購相關問題

　　11、對于房地產開發企業而言，是否可以依據疫情主張相關延期免責?

　　對于房地產開發企業而言，可能會在拿地前后與相關政府部門進行項目開發期限的約定，包括開工期限、竣工期限及招商期限。對于項目開發期限收到本次疫情影響，若合同中已將疫情影響進行約定的，房地產開發企業應根據合同約定進行主張;若合同中未做明確約定的，則房地產開發企業應結合具體情況向相關方主張延期減免責任。對此，應結合施工地所在地政府是否對于復工時間等出臺政策，及開竣工延期是否與疫情具備直接因果關系等進行判斷。

　　12、對于正在履行中的收并購項目，合同相對方是否可以依據疫情主張相關業績承諾條款無法達成時免責?

　　在實踐中，房地產開發企業之間在合作時有時會根據具體情況約定業績承諾條款或收益回報條款。對于合同向對方是否可以依據疫情主張相關業績承諾條款無法達成時免責的問題應當謹慎對待。通常情況下，業績承諾條款或收益回報條款系對應長期經營與投資，并非短期可達成的，其是否最終可以達成涉及很多綜合商業因素的影響。因此除非合同相對方可以舉證證明疫情影響到合同根本不能實現的或合同根本不能履行的，否則不可要求在此情況下免責。

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